住宅ローンの手続きの流れとは?(注文住宅・土地購入 後編)

前編では、注文住宅を建築する際の前段階として土地を探しているところまででした。

後編では、土地がみつかり建物を建てるところまでの流れについて記載していきます。

注文住宅での住宅ローン利用の流れってどうなってるの?土地購入時

売主へ買付証明書の提出

気に入った土地が見つかったら、購入の意思表示として買付証明を売主へ出すのと同時に住宅ローンの事前審査の申込をします。

土地だけの状態だと建物の建築費用の他にも屋外給排水工事やガス工事、電気工事や外構工事など様々な費用がかかってくるので、総額でどのくらいの費用がかかるかをハウスメーカーに概算で算出してもらいます。

土地・建物の総額で住宅ローンが通らないと希望の建物が建てられず、その土地を購入する意味がなくなってしまうからです。

シンブログも融資担当の時に土地だけの審査申込を受けたので、ハウスメーカーの営業マンに建物分の申込が入ってないが大丈夫か?と質問したところ大丈夫との回答で手続きを進めていったところ、土地の引き渡しは受けられましたが、建物の住宅ローン審査の際に希望の金額に届きませんでした。

資金ショートしてしまいかなり困りましたが、幸いなことに奥さんを債務関係人に入れて収入合算をしたところ審査基準に収まりなんとか住宅ローンを組むことができたことがあります。

当たり前のことですが、資金計画は土地だけでなく建物や建物以外の付帯工事も含んだ費用で考慮しておきましょう!!

売買契約の締結

提出した買付証明が通ると売主との売買契約の締結となります。売買契約時には、手付金として売買金額の1割程度を売主へと渡します。手付金は住宅ローンでは支払えないので、あらかじめ自己資金等で用意が必要です。(一時的に立て替えておき、融資実行される際に借入することはできます。)

手付金は引き渡しの時に売買金額に充当され、売買金額の残金を売主に渡して引き渡しを受けます。例えば2,000万円の土地ですと、手付金として200万円を契約時に支払い、残金の1,800万円を決済時に支払い土地の引き渡しを受けます。




土地代金の支払いでの住宅ローン利用は大きく分けて2通りあり!!

仮に総額で4,000万円の住宅ローンで土地が2,000万円、建物が2,000万円だとすると土地代の2,000万円分を住宅ローンを利用して決済をすることになりますが、支払い方法は大きく分けて2通りになります。

①土地代と建物代それぞれで住宅ローンを組み、2,000万円ずつの2本立ての住宅ローンにする方法

②総額4,000万円の住宅ローンの内、土地代2,000万円、建物代2,000万円に分けてつなぎローンを利用する方法

①の土地と建物の2本立ての住宅ローンの場合は、建物の建築業者が決まっていない場合に利用することが多いです。

メリットとしては、2本の住宅ローンを固定金利と変動金利に分けるなど、金利上昇リスクを分散することができます。またつなぎローンと比較して低い金利で利用できます。

デメリットとしては、登記費用や収入印紙代、ローン手数料が多くかかります。

②のつなぎローンは、住宅ローン利用時の一連の必要資金として、本貸付が実行される前に融資金を分割して貸付を行うものです。

つなぎローンは住宅を担保にとっていない無担保での貸出となるため、住宅ローンと比べて金利が高いです。

またつなぎローンを受けている間は、元利金の返済がスタートせずに金利だけの支払いとなりますので、返済をしても元金は減りません。

注文住宅での住宅ローン利用の流れってどうなってるの?土地購入後

工事着工前

土地を購入した後は、ハウスメーカーや工務店といった建築業者により、詳細な敷地調査が行われます。土地の詳細な測量や建築に関する役所関係の調査、地盤の地耐力調査などが行われます。

この調査を行わなければ、正確な間取りの作成や地盤改良の必要性の有無など付帯工事に関わる費用がわかりません。

敷地の調査を行い正確な間取りができてくると、その後に外壁や壁紙、床材、コンセントやスイッチの位置などかなり細かい打ち合わせを経て、詳細な見積りが作成されます。

詳細な見積りに施主が了承すると、役所へ建築確認申請を出して承認が得られるといよいよ工事の着工へと入っていきます。




工事着工、上棟、竣工

一般的に着工時や上棟時に費用の30%ずつの支払いが発生することが多いので、その場合は住宅ローンを申込してる金融機関と連絡をとり、つなぎローンに必要となる書類を提出してローンを受け代金を建築業者へと支払います。

そして建物が竣工した際には、建物の建築業者と共に立ち会いを行い、完成した建物の確認を行ったのちに竣工金として建物費用の残金を建築業者に支払いをします。

この最終的な支払いは建物が完成していることから、銀行は建物に抵当権という担保にとる権利を設定できるようになりますので、住宅ローンの本貸付を実行しつなぎローンで既に貸出を行っている分の完済と建物費用の残金を建築業者へと支払いを行います。

これでいよいよ建物の引き渡しが行われ、所有者となるのと同時に住宅ローンの返済がスタートすることになります。

登記手続き

登記手続きとして、建物が完成するとまず建物の表題登記を行います。これは所在地や建物の構造、面積等が記載されているもので土地家屋調査士が行います。

その後に建物の保存登記という所有権や所有権以外の権利関係が記載される登記簿が作成されます。そして保存登記と同時に抵当権設定登記が行われます。この手続きは司法書士が行います。

登記手続きが終了すると登記識別情報通知(以前の不動産権利証)と新しい登記簿謄本が郵送等で送られてきます。これにより完全に所有者となったことの確認をとることができます。

注文住宅での住宅ローン利用についてのまとめ

土地を購入して注文住宅を建てる際の住宅ローンの流れを記載しましたが、注文住宅を建てるという一大事業での手続きであることから、大まかな流れとなっております。

そしてこの手続きは、大体6ヶ月〜1年位の長期に渡るものになります。建築業者や金融機関とこまめに連絡をとり、直前で慌てて手続きをすることがないようになるべく早めに準備を進めていきましょう!!





ブログランキングに参加してます(^^)

応援よろしくお願いします(*^-^*)


ローン・住宅ローンランキング

にほんブログ村 その他生活ブログ ローン・住宅ローンへ
にほんブログ村

スポンサーリンク







シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

スポンサーリンク