住宅ローンは家計支出の中でも占める割合が高いことから、借り換えによって支払い額が大幅に下がると生活がとても楽になることがあります。
また金利差によっては、総支払額が何十万円や何百万円も差が出てメリットがでることがありますので、『何としても借り換えを行いたいが審査には通るのだろうか？』という質問を受けることがよくあります。
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借り換えでの住宅ローン審査は購入する時よりも甘いの？
住宅ローンの借り換えの相談を受けたり、こちらから借り換えの提案をしている際に感じることとして、借り替えをしたいとの気持ちはあるが、審査に通るかどうかわからないから借り換えを進めていくのをためらっているという方によくお会いします。
一番多いケースとして、金利が高い時に住宅ローンを組んでいることから、住宅ローンの残債の減るペースよりも不動産の評価の減少の方が早く担保評価がでないだろうということを心配されております。
実際に担保評価を出すと確かに住宅ローンの申込金額に比べて、かなり担保評価が割れていることが多くありますが、それでも審査が通るケースは多くあります。
金融機関により異なることもあるかと思いますが、通常借り替えでの住宅ローンの審査は、購入時で新規に借入する時の審査よりも甘い基準になっております。
借り換えでの住宅ローン審査が甘い理由！！
購入時の新規での住宅ローン審査の際には、ちゃんと返済ができるかどうかが、まだわからない状況であることから、厳しめに返済能力の判定をしております。
しかし、借り換えをする方は、既に住宅ローンを組んでいて何年間かの返済実績があります。そして借り換えを行うことにより、金利が下がることから、これまでの返済額よりも下がり負担が軽減されることが多いです。
これまで正常に返済ができていた方であれば、これまでより負担が軽減されることになれば、当然審査は通りやすくなります。
また、住宅ローンを組んだ当時よりも、勤続年数も増加し役職も上がっていることが多く、年収も増えていることが多いことから属性が良くなっております。
そうした内容も考慮して、担保評価が不足しても本人の返済能力でカバーできることから、借り換えで諸費用を含んだ住宅ローンの申込金額と担保評価額に大きな開きがでたとしても、審査基準が甘くなっており審査には通りやすくなっております。
住宅ローンの借り換えにより、家計改善が見込まれる場合は、積極的に借り換えを進めていきましょう。
住宅ローンの借り換えはどのような手順で進めていくの？
返済予定表を準備しよう！
実際に借り換えを行う時の手順についてですが、まずは現在の住宅ローンの残高や金利、返済額を確認しましょう。残高などを確認するには、返済予定表を見るのがいいですので、見当たらない場合は借入先の銀行に問い合わせて取り寄せてください。
後ほど借り換えシミュレーションの作成依頼をかける時や、審査の申込をする時に必要になりますので、最新のものを用意しておいてください。
たまに古い返済予定表で現在の残高が載っていないものであったり、住宅ローン控除の年末残高証明書で相談を受ける場合があります。
古い返済予定表では正確なシュミレーションが作成できなかったり、住宅ローン控除の年末残高証明書では、毎月の返済額がわからないので、借り換え前後での効果の比較がしづらくなってしまいます。
そもそも住宅ローン控除の残高証明書は、あくまで住宅ローン控除用のものであることから、住宅ローンの正確な残高ではありません。
というのも金融機関により異なりますが、住宅ローン控除の対象にならない諸費用などの借入を除いた金額での残高証明書にて発行されている場合があります。
シンブログの部下であった事例として、住宅ローン控除の年末残高証明書で借り換えの手続きを進めていったところ、諸費用など住宅ローン控除の対象にならない金額を除いた残高証明書で発行されており、実際の残高とは200万円位の違いがありました。
借り換えには200万円の資金が不足してしまいますし、提示していた借り換えシミュレーションでのメリットとは、異なってきますので苦情になり、途中からシンブログが対応することになりました。
200万円の不足分を増額して、再度仕切り直して手続きを行い、事なきを得ました。このようなこともあるので、必ず返済予定表を準備して借入内容を確認しておきましょう。
返済予定表を銀行に提出して返済シミュレーションの作成依頼をしよう！
金融機関に返済予定表を提出して借り換えシミュレーションを依頼すると、すぐに借り換えのシミュレーションを作成してくれます。
自己資金を使わない場合は、借り換えにかかる諸費用を住宅ローンの残高に加えた金額で作成してくれるので、手出しで必要になる費用は無しでの借り換え効果を確認することができます。
借り換えにより、返済総額が減ったり月々の返済額が減少するのであり、借り換えのメリットがでるのであれば、1日でも早く手続きを進めていった方が効果が大きくなります。
それは、ローンの利息は日割りで計算されていることから、1日ごと利息がかかってきているので、現在の高い金利から、借り換え後の低い金利には早めに切り替えた方がいいからです。
借り換えでのシミュレーションを確認して、メリットが見込まれるのであれば、住宅ローン借り換え審査の申込をします。
長くなったので、また別の記事で申込手続きや必要書類の説明を行います。
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