アパート経営などの不動産投資を検討する際に、運用する際にどのような費用がかかってくるのかを知っておかないと運用していく際のシミュレーションをすることができないですよね。
アパート経営にはどのような費用がいくらくらいかかるのかを把握しておき、余計な経費があれば削減することで、キャッシュフローを改善することにつながりますので参考にしてください。
目次
アパート経営でかかる費用には、どのようなものがあるの？
アパート経営でかかる費用として、管理会社への管理費や税金、税理士報酬や退去時のリフォーム費用など、いろいろな費用が発生していきます。かかる費用の中には、毎月や毎年といったように定期的に発生するものと、入居・退去の際など不定期で発生する費用があります。
その他にも、外壁塗装や屋根防水などの大規模修繕費用も後々かかってきますので、予め用意をしておくことも大切になりますね(^-^)
定期的に発生する費用
＜毎月発生する費用＞
①管理会社への管理費
管理会社へ管理を依頼している場合は、毎月管理費の支払いが発生します。金額は家賃の3％～5％位になります。毎月の家賃が30万円だとすると9,000円～15,000円で、管理会社が集金した家賃から管理費を差し引いて、大家に振込をすることが一般的です。
管理費の内訳は、アパートの運営をしていくと入居者から建物の不具合や近隣の騒音トラブルの連絡が入ったり、家賃の集金、退去時の立会いなど対応しなければならないことがいくつも出てきましすが、その対応を管理会社に委託するための費用になります。
管理会社に依頼をせずに大家自らが全て対応することを「自主管理」といい、その場合は当然管理費はかかりません。その代わりに家賃回収、トラブル対応は全て自己責任で行う必要があります。
管理会社の管理費は3％～5％ですが、管理を依頼する際に交渉すると下げてくれることもあります。売主が自主管理をしていたアパートを取得した場合には、新たに管理会社に依頼する必要があるので、複数の会社と比較し折衝すると5％から3％に下げてくれるところあります。
②共用部の電気代・水道代
アパートには、廊下や階段など入居者全員で使う共用スペースがあります。その共用部の電気代・水道代は大家の負担となります。
アパートの規模にもよりますが、電気代は1,000～2,000円位で、水道代はかからないアパートも多くあります。かかっても散水栓があるところで清掃の際に使用していて1,000円位です。電気代・水道代の合計でも3,000円位です。
電気代の削減のために、共用部分の照明をLEDに変更すると初期投資はかかりますが、長い目でみると得になってきます。LEDの光には虫が集まりにくいという利点もあるようです(^-^)
電気代など公共料金の支払いは、カードでの引き落としにすることで、ポイントやマイルが貯まっていくので、カード払いにすることはおススメです。
③共用部の清掃費
共用部をキレイに保つために清掃を依頼している場合は、清掃費がかかります。シン・ブログは清掃を依頼していないアパートもあります。依頼しているアパートでは、月1回のところで3,000円、月2回で4階建ての規模の大きいマンションで9,000円程です。
④税理士への報酬
アパート経営を行うと個人事業で行う場合は確定申告が必要で、法人化して行う場合は決算をする必要があります。税理士に依頼する場合は、顧問契約を結び毎月3万円～5万円位の費用を支払うことで税務相談や申告の手続きをしてもらうことができます。
もし税務調査が入る場合に税理士が税務署の職員とやりとりしてもらえますので安心ですね。ただアパート経営初期の段階の場合は、あまりお金をかけることもできないかと思いますので、税理士に依頼せずに自分で行うことで支払いを無くすこともできます。
シン・ブログも税金や簿記の知識が全くない状態で手探りでやっていましたが、簿記や税金の仕組み、お金の流れが把握できたりなど、とても勉強になりいい経験になりました。
現在は、毎月1万円の顧問契約を結び、会計システムへの入力はシン・ブログが行い税務相談や決算書の作成を税理士に依頼しているような状態でやっています。
⑤その他、物件によってかかる費用
浄化槽点検・清掃費
物件の設備や規模によってかかる費用も異なってきます。例えば下水でなく浄化槽の場合は、浄化槽の点検や清掃費用がかかってきます。浄化槽の大きさによって費用も変わってきますが、月2,000円位のものから1万円位のところもあります。
ゴミ回収費用
入居者のゴミ出しマナーが悪いということで、近隣住民ともめて自治体のごみ捨て場に捨てられず、大家が直接回収している物件を購入したこともあります。売主である大家は、アパートの近くに住んでいる専業大家なので毎週アパートから出るゴミを回収して廃棄していました。
さすがにシン・ブログはサラリーマンとして毎日仕事をしているので、ゴミの回収をするのは無理であることから産廃業者に依頼して毎月3,000円で回収してもらっていました。
<毎年発生する費用>
⑥固定資産税・都市計画税
毎年発生する費用として、固定資産税・都市計画税の納付があります。毎年1月1日時点の不動産こ所有者に納税義務が発生し、毎年4月頃に納付書が届きます。毎年のことですが、届くとやっぱり不快になりますね(~_~;)
納付書と一緒に固定資産税評価額も同封されていて、評価額の1.4％が固定資産税、0.3%が都市計画税になります。物件の固定資産税評価額によって金額は異なりますので、物件のエリアや規模、建物構造、築年数でも異なるので金額がいくらになるのかは一概には言えません。
シン・ブログが保有している物件を例にとると戸建で２～３万円位、６戸の木造アパートで8万～１０万円位、３LDK８戸のアパートで２５万円位、4階建ての築古鉄骨マンションで５０万円位です。
鉄筋コンクリートの物件は現時点では保有していませんが、年間の固定資産税が３００万円などとても高額になるようなので重たいですね^^;
固定資産税の支払いは、高額な支払いが発生するのでクレジットカードやセブンイレブンのナナコで支払うことで、マイルやポイントをなるべく獲得するようにしています。
⑦その他、物件によってかかる費用
消防設備点検費用
物件の規模・用途によっても変わってきますが、消防設備の点検費用がかかります。半年ごとに点検を行い年2回点検を行い12万円程の支払いをしています。設備に不具合があったり、消化器の使用期限が切れている場合は、別途費用が発生することもあります。
ちなみに消防設備の点検とは別に、年に1回消防署の立ち入り検査も受けています。（消防署の立ち入り検査はお金はかかりません)
<不定期に発生する費用>
⑧広告料・AD
広告費は不動産屋に入居者を見つけてもらい契約に至った際に支払うものです。宅建業法において、仲介手数料の上限は借主・貸主の合計で1ヶ月分までと上限が定められています。
従って一般的に不動産屋は、入居者から仲介手数料の1ヶ月分をもらい、大家から広告料を報酬として得ています。礼金がもらえる物件は、大家への礼金が不動産屋の広告料の支払いに充てられるケースが多いです。
広告料はいくらと決まってきるわけではありませんが、多い物件の方が不動産屋の収入も多くなりますので、積極的に紹介をしてくれる傾向にあります。不動産屋によって呼び方も異なり広告料や広告費、AD、企画料というところもあります。
シン・ブログは広告料は1ヶ月～3ヶ月に設定している物件が多いです。3ヶ月だと多い気もしますが、元々の家賃が低い物件であれば、金額的にはそんなに大きな金額ではないので空室が長期化するよりも早めに埋めたいことから、3ヶ月にしている物件もあります。
⑨原状回復費用（リフォーム代・クリーニング代）
入退去の際には、原状回復をして再度募集をかけていく必要があります。原状回復をしても入居が決まらないと無駄になってしまうということで、入居が決まってから原状回復をするという大家もいるようですが、これは基本的にはやってはいけません。
理由は汚れている部屋を案内しても入居が決まらないので、不動産屋から紹介をされなくなってしまうからです。
クリーニング代は、部屋の大きさにもよりますが、2万円から4万円位になります。リフォーム代も部屋の状況やリフォーム内容によって変わるのでなんとも言えませんが、目安として１Rの部屋で床のクッションフロアとクロスを張替えして10万円位になります。
原状回復工事をして、大きな金額をかけてリフォームを行ったとしても家賃を大幅に上げることができなければ、かけたリフォーム費用を回収することができないので、クリーニングだけで済ましたり、クロスの張替えではなく塗装にすることで費用を抑えています。
リフォーム費用は原状回復として工事する場合は、部屋の状態にもよりますが、家賃の半年分などなるべく早めに回収できる金額の範囲内で行うとキャッシュフローも残りやすくなります。
⑩外壁・屋根塗装、屋上防水
外壁塗装や屋上防水は、大きな金額がかかる工事ですが10年～15年位に1度はやる必要があるものです。区分所有のマンションの場合は、修繕積立金として半強制的に積立が行われていますが、1棟物を所有している場合は、自分で用意をしておく必要があります。
大きさによっても金額は異なりますが、6戸～8戸程の大きさの2階建てアパートの場合は、100万円～200万円位の金額になってきます。年間10から20万円位は修繕費として準備しておくことが大切になります。
アパート経営での管理会社や税理士、入居・退去の費用はどのくらい？のまとめ
アパート経営を行う際には、管理会社への管理費や、税金、退去時のリフォーム費用などいろいろな費用が発生します。
物件の規模、間取り、構造、築年数などによっても金額が全然異なるものなので、明確にいくらかかるとは言えませんが、事前にどのような費用がいくら位かかるのかを把握して準備しておくことが大切になります。
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コメント
こんにちは
アパート・マンションの大家さんになるには、
いろいろチェックする部分があるんですね。
自分も勉強していつかは大家さんになりたいです。
その前にお金が必要ですが…
こんばんは。
コメントありがとうございます(^-^)
大家になるのはおススメですよ^^