テレビや雑誌でも不動産投資の特集が組まれるなど不動産投資を始める方が増えてきています。不動産投資では、いろいろとなじみのない用語がでてきます。
不動産投資の検討材料のひとつとなる利回りとはどういうものでしょうか？どのように計算をするのでしょうか？
目次
不動産投資で使われる利回りとは？どうやって計算するの？
購入した不動産を賃貸に出して家賃収入を得るのですが、家賃収入が購入金額に対して多いのか少ないのかがわかりにくいので、判断する材料として「利回り」が用いられます。
同じ月１０万円の家賃収入があったとしても、それが2,000万円のマンションからの収入と1,000万円のマンションからの収入では収益力が違いますので、「利回り」を用いることで収益力を比較することができます。
不動産投資の利回り計算例
「利回り」にも大きく分けて2種類あり、「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りは、単純に購入金額に占める家賃収入の割合ですが、実質利回りは、家賃収入から管理費・修繕積立金など必要になる経費を除いたもので計算されます。
表面利回り：「年間家賃収入÷購入金額×100」
実質利回り：「年間家賃収入-年間の管理費・修繕積立金÷購入金額×100」
＜2,000万円のマンションで家賃収入月10万円、管理費・修繕積立金月１万円の場合＞
表面利回り：10万円×12ヶ月÷2,000万円×100＝6％
実質利回り：10万円-1万円×12ヶ月108万円÷2,000万円×100＝5.4％
＜1,000万円のマンションで家賃収入月10万円、管理費・修繕積立金月1万円の場合＞
表面利回り：10万円×12ヶ月÷1,000万円×100＝12％
実質利回り：10万円-1万円×12ヶ月÷1,000万円×100＝10.8％
利回りは高い方が収益力が高いと判断ができます。実質利回りで比較すると5.4%の場合は、投資金額である2,000万円を回収するのに18年6ヶ月かかりますが、10.8％の場合は1,000万円を9年3カ月で回収できる計算となります。
不動産投資の利回りは高ければ高いほどいいの？
不動産投資での利回りは、高ければ高い方が投資金額を早く回収でき、大きな収益を見込めることから高い方がいいです。しかし、利回りが高いにはそれなりの理由があります。
室内がボロボロでリフォームに多額の資金がかかったり、立地が悪く交通の便が悪かったり、空室の多いエリアで入居者を見つけることが大変であったりと、利回りが高いということは、売り出している価格が低いので、何かしらの要因があります。
その要因をクリアして、入居者を見つけることができれば大きなリターンを得ることができます。不動産投資では、自分で工夫して対策をとることで成果が変わってくることから、投資というより経営の要素が強いです。
室内のリフォームが必要であれば、自分でDIYで直してしまいリフォーム費用を抑えたり、知り合いの大工に格安で直してもらうことなどもできます。他の部屋と差別化を図った個性的でおしゃれな部屋を作り、印象をよくすることもできます。
また入居者を探すために、近隣の不動産屋を全て回って紹介をお願いしたり、高齢者や外国人、生活保護者など募集の間口を広げたり、賃料や敷金・礼金を減らし募集条件を下げて初期費用を抑えて入居しやすくしたり、家具付きにしてカバン一つですぐ住み始めることができるなど、自ら行動することで対策をとることができます。
もし入居者を見つけることができなければ、利回りは単なる絵にかいた餅にすぎず収益は発生しません。しかし入居がきまれば、平均の入居期間は単身物件で平均4年、ファミリー物件で平均6年であることから、長期間安定的な収益が見込めるようになります。
不動産投資での利回りの目安は？最低限どのくらいあったほうがいい？
不動産投資での利回りのは、人それぞれ許容できるリスクの範囲などによって変わってきます。東京23区内の立地の良い区分所有マンションでは表面利回りで5％などになりますが、一般的な会社員がそのような物件を買っても損をするだけです。
あくまでシン・ブログの考えですが、利回りは実質利回りで最低限でも10％位はないとローン返済の手出しが発生したり、入退去の際のリフォーム、固定資産税の支払いでお金が無くなってしまい苦しくなってしまいます。
先程の利回り計算で出した1,000万円で家賃収入月10万円、管理費・修繕積立金月１万円でシミュレーションしてみます。不動産管理会社への管理費5％に消費税、借入金額はフルローン1,000万円で金利2%、借入期間30年で月々の返済額36,961円とします。
＜シミュレーション＞
月10万円の家賃収入-管理費・修繕積立金月1万円で9万円。
管理会社への管理費月10万円×5％＝月5,000円に消費税500円で月5,500円。
9万円-5,500円＝84,500円
84,500円-返済額36,961円＝47,539円が月の手残り（キャッシュフロー）となります。ここから更に固定資産税の支払いや入退去時のリフォーム費、不動産屋への広告費などが発生しますので、手残り分はしっかりと貯蓄して残しておく必要があります。
借り入れ金額に対して0.5％位は手残り（キャッシュフロー）が残らないと後々苦しくなってしまいます。そのように考えると、実質利回りで最低限10％以上は必要だと考えてます。
不動産投資のキャッシュフローについてはこちらをご覧ください↓↓
不動産投資の利回り計算のまとめ
不動産投資では、利回りの計算はシンプルな指標ですが、とても大事なものになると考えています。というのもしっかりと利益の残る不動産を買い続けていかないと後々苦しくなってしまいます。
とても立地がよくて資産性の高い不動産を買ったとしても、毎月給料から手出しで支払いをしていたら、お金が増えるどころか減っていく一方です。地道に利回りの高い物件を高稼働で運営していくのが、うまくいく秘訣になります。
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