不動産投資の失敗例!新築ワンルームマンションの罠!

不動産投資ブームの影響かローンの申込を受け付けすると、不動産投資をやっている方は意外と多くいます。圧倒的に多いのが新築ワンルームマンションへ投資をしている方です。

テレビや雑誌などでも不動産投資は楽に稼げると言われたりしますが、実際のところはどうなのでしょうか?シン・ブログは見た!不動産投資の失敗例をご紹介します。

不動産投資の失敗例をブログで紹介!新築ワンルームマンション投資とは?

不動産投資には、いくつか種類があり一番有名なのが新築ワンルームマンション投資ですが、中古のマンションやファミリータイプのマンション、戸建住宅への投資、アパートやマンション1棟への投資など様々な種類があります。

ちなみにマンション1部屋は、マンション1棟全体の内の1部分の所有権となることから、区分所有と言います。

バブルの頃の不動産投資と言えば、主にキャピタルゲインという売却益で利益を得る方法が主流でしたが、現在はインカムゲインという家賃収入で利益を得る方法が主流になっています。

シン・ブログにも投資用の新築ワンルームマンションを取り扱う不動産業者から、よく電話がかかってきて営業を受けることがあります。営業マンはうまい話しをしますが、本当に儲かるのでしょうか?

不動産投資の失敗!不動産業者の甘い罠!!

どこで調べてきたのかわかりませんが、携帯電話に不動産業者から営業の電話がかかってきます。不動産業者の営業マンは、「家賃保証をするので安定して運営できる」「ローンの完済後には家賃収入が年金代わりになる」「ローンを組めば団体信用生命に入るので生命保険料が節約できる」「税金の還付が受けられ節税になる」などのうまい話しをしてきます。

話しを聞いていると確実に儲かるように聞こえてきますが、実際のところはどうなのでしょうか?そんなに儲かるなら営業しなくても売れてしまいますし、他の人に売らなくても自分で買ってしまいますよね。

シン・ブログが見た不動産投資での失敗例を2つご紹介します。

不動産投資での失敗例!投資用ワンルームマンションの修繕費が多くかかり借金まみれで破産!!

この事例の方はシン・ブログが融資部門にいる時に、弁護士から破産手続きの準備を進めるという受任通知が届き対応したものです。借り入れは、シン・ブログの勤務先でカードローンとフリーローンで数百万円と他の金融機関での投資用マンションのローン3本とカードローンが多数あるといったものでした。

投資用ワンルームマンションを購入してから、10年と少し経過していてついに返済が苦しくなり弁護士へと相談して破産手続きを進めていました。新築ワンルームマンションは、いきなり破産するというよりも、じわじわとダメージがきいてきて、最終的に大きな損失になってしまうパターンが多いです。

家賃保証がついていることを理由に購入に踏み切ったようですが、その家賃保証を受けるためには退去が発生するたびに高額なリフォームを行わなければならず、そのリフォーム費用を支払う際に、銀行等ではリフォームローンが組めずにカードローンやフリーローンなどの金利の高い借金を多く作ってしまいました。

新築ワンルームマンションの販売する会社と管理をする会社は同じ会社であり、その業者から3部屋の新築ワンルームマンションを購入し、管理も委託していました。

退去が発生するたびに原状回復費とリフォーム費用が発生しますが、3部屋あるので比較的頻繁にリフォーム費用が請求されて、その都度カードローンなどで支払いをしていたことから借金が膨らんできました。

そしてカードローンも借りられなってしまったことから、リフォーム費用が支払えなくなり家賃保証も解除されて、空室が発生して完全にローンの支払いができない状態に陥り破産手続きへと至りました。

ひどい話しですが、完全に業者の型にはハメられてしまった典型的なパターンです。業者から見ると不動産の売買で儲けて、リフォームで儲けて、運営中は管理費(家賃の10%)で儲けてと散々お金を吸い上げていました。

本来、新築マンションを購入しているので、入退去があっても多額の修繕費用が発生することはあまりないはずです。家賃保証に関しても新築マンションなので競争力が強く、保証がなくても十分に入居者は見つかる物件です。

家賃保証を盾にして多額のリフォームをさせるという、とても悪徳な業者にだまされて人生を狂わされてしまいました。

不動産投資での失敗例!複数の新築ワンルームのローン返済に多額の支払い

もう1つの事例は、住宅ローンの申込を受け付けた際に複数の新築ワンルームマンションを所有していてローンに通らなかった方の事例です。

大手企業に勤める20代後半の方で年収は800万円以上ありましたが、新築ワンルームマンションを5部屋所有していることから住宅ローンの審査に通りませんでした。

内容を聞かせてもらうと、東京と大阪の一等地にあるマンションを5部屋所有していました初めの物件は自己資金を少し入れて購入し、その後の物件は全額ローンで購入していました。

空室リスクを抑えるために家賃保証が付いていて家賃の9割が受け取れるというものでした。家賃収入とローンの支払いが同じ位の金額でしたが、1割は管理会社への支払いとなります。

その家賃1割分に加えて管理費・修繕積立金がかかるので、一部屋あたり3万円位の手出しとなっていて、5部屋で約15万円を毎月給料の中から支払っていました。

(固定資産税・都市計画税は考慮してません。所得税の還付も考慮には入れてません。)

毎月15万円の支払いが発生しているのですが、本人は失敗したとは感じてない様子でローンの支払いが終わる時には、5部屋のマンションが手に入ることを楽しみに毎月の支払いを頑張っているということでした。

家賃保証の契約書を見ると5年毎に金額の見直しが入るようなので、築年数が経過していき賃料が下落する可能性のある5年以降の家賃保証金額が下がったことで、手出し金額がさらに増えローンの支払いが難しくなり破綻するようなことがないことを祈るばかりです。

本人は失敗だと気が付いていないのか、もしくは失敗だと考えたくないのか真相はわかりませんが、毎月15万円の手出しでの支払い、不動産を全て売却した場合でも数千万円のマイナスになるであろうことから、完全に失敗した事例です。

不動産投資の失敗例!のまとめ

不動産投資にはメリットやデメリット、リスクとリターンがありますが、ある程度は自分でコントロールすることができ、リスクを抑えリターンを大きくすることができます。

不動産投資を行う場合は、しっかりと自分自身で勉強をして、業者の言いなりになってだまされてしまうようなことがないように気を付けましょう。

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