アパート経営やマンション経営というと新築で行うものというイメージが強くありますよね。しかし、アパートやマンション経営にでは中古物件にも投資できます。さらに中古の中でも築古と呼ばれる物件もありますが、「築古」という言葉を知っていますか？
築古物件の読み方や意味、メリット、融資、利用することができる金融機関について記載していますので、参考にしてください^_^
ブログランキングに参加してます(^^)
まずは応援ポチよろしくお願いします(*^-^*)
目次
築古物件の読み方や意味は？
アパート経営などの不動産投資関連の本やブログで「築古」という言葉を見かけることがあるかと思います。「築古」という言葉の読み方は（ちくふる）又は（ちくこ）になります。
シン・ブログは「築古物件」のことを（ちくふるぶっけん）と呼んでおり、アパートや戸建の築古物件を購入して運営しております(^-^)
築古物件は主に建物が建築されてから20年以上経過している物件のことを読んでいます。木造物件の場合は、法定耐用年数が22年と決められていることから築20年前後の物件が中古の不動産投資のサイトにも多く出回っています。
築古物件に対して、築浅物件（ちくあさぶっけん）と呼ばれる物件もあります。築浅物件は、主に建物が建築されてから10年以内の物件のことになります。ただ明確な定義はないことから、築15年程の物件も築古ではなく築浅と呼ばれることもあります。
築古物件へ投資するメリットは価値＞価格！！
築古物件のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？シン・ブログは築古の不動産投資家なので、築15年から築50年近くの戸建、区分所有マンション、一棟アパート、一棟マンションでの投資経験があります。
普通に考えると築浅や新築の物件を購入する方が、リスクが少なく安定的に運営することができるように感じますが、築古物件に投資する不動産投資家は多くいます。
では、なぜわざわざ築年数の経過した築古物件に投資をするのでしょうか？それは、ズバリ「価値のあるものを安く買うことができること」であると考えています。単純に価格が安いということではなく、本来の価値よりも安く取得することができるという意味です。
例えば、中古の土地付き一棟アパートで土地の値段が3,000万円する物件を2,000万円で購入することができれば、1,000万円得になることに加えてその土地にアパートが建っていることから、入居者がいれば家賃収入が発生することになりますよね(^-^)
本来の「価値」は3,000万円以上あるものを、「価格」2,000万円で購入することができているので、「価値」＞「価格」の物件を購入することができる可能性があることが、築古物件へ投資する最大のメリットであると考えています。
このような物件は、「土地値以下物件」と呼ばれ、たまに市場にも出回っています。また土地の値段が2,000万円で、中古の土地付き1棟アパートが2,000万円というように、土地値と建物が同じ物件は「土地値物件」と呼ばれ、こちらは探してみると意外に多くあります。
土地相場の調べ方についてはこちらをご覧ください↓↓
通常、新築物件ではハウスメーカーや工務店などの建築業者の利益が大量にのっかていることから、「価値」＜「価格」になりやすいです。同様に築浅物件に関しても元々高い価格で購入してしまっているケースが多いので「価値」＜「価格」になったままの物件が多いです。
シン・ブログは以前ハウスメーカーに勤務していたことがあるので、ざっくりとどの位の利益がのっかっているのかがイメージすることができることから、投資対象として魅力のある物件があまりないと感じます。
築古物件のデメリットとして、銀行などの金融機関での融資が付きにくいことから、価格が価値以上に下落してしまうということがあります。不動産投資ではこのような歪みが発生してしまうことがあります。
築古物件への融資について！木造・鉄骨の法定耐用年数は何年？
銀行などの金融機関で融資を利用する場合には、法定耐用年数を重視しています。法定耐用年数とは、税法によって定められた資産ごとの使用可能期間のことです。これは、課税の公平性を保つために定められているもので、この期間に応じて会計上の減価償却を行います。
会計上の使用可能期間であり、実際の使用可能期間ではないことがポイントです。
法定耐用年数表
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 27年 |
| 鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート（RC） | 47年 |
この期間に応じて、減価償却をしていくので法定耐用年数を超えると減価償却がなくなってしまい、帳簿上の建物の価値はゼロ円となります。また原価償却がなくなることから、経費とすることができる金額が減ってしまうことから税金が上昇してしまいます。
こうした理由から売却を検討する売主さんも多いことから耐用年数が切れた物件は、中古の不動産市場に多く出回っています。
しかしながら、銀行などの金融機関は法定耐用年数の範囲内で融資を行うことが一般的になっています。木造の物件を例にとると法定耐用年数である22年を超えて融資を受けることは難しいことから、購入できる人が限られることから築古の物件は価格が下落してしまう傾向があります。
築古物件は融資が厳しい！利用できる金融機関は？
築古物件への融資は法定耐用年数の関係から、利用できる金融機関は限られます。築古の木造物件への融資利用としてあげられる金融機関としては、オリックス銀行や日本政策金融公庫、ノンバンクですが三井住友トラストローン＆ファイナンス、静岡銀行があげられます。
法定耐用年数を超過しても融資を利用することができることから、利回りが高い築古物件にも長期間の融資が組めて、キャッシュフローがでやすくなります(^-^)
築古物件でも融資利用ができる金融機関①オリックス銀行
オリックス銀行には不動産投資ローンがあり、法定耐用年数を超過して融資を利用することができます。年収が500万円以上だと金利が3.3％～、年収700万円以上だと金利が2.3％～と年収によって金利が1％程変わってきます。
オリックス銀行は、年収の8倍～10倍が借入金額の上限となります。他で住宅ローンや自動車ローンがあると、その金額を除いた金額が上限となります。
従って初めての不動産投資では使いやすいですが、複数物件を保有していて借入が多い方には利用しずらくなってしまいます。一番初めに利用する場合に、検討するのがいい金融機関と言えます。
築古物件でも融資利用ができる金融機関②日本政策金融公庫
日本政策金融公庫も築古物件へも融資利用ができる金融機関になります。日本政策金融公庫は、金利は1％～2％程度と低いのですが、借入期間が10年になることが多いことから、中々キャッシュフローを出すことが難しくなってしまいます。
しかしながら全国が投資対象であることから、地方の築古物件や激安戸建てなどの高利回り物件などで活用するとキャッシュフローも出てることに加え、元金返済も進み相性がいいかと思います。
シン・ブログも地方の築古木造高利回りアパートを購入する際に日本政策金融公庫を利用しています。築古といっても築20年の木造6戸のアパートで、利回りが25％あることから毎月10万円ほどのキャッシュフローも出て問題なく運営ができています。
築古物件でも融資利用ができる金融機関③三井住友トラストL＆F
銀行ではないノンバンクになりますが、三井住友トラストローン＆ファイナンスも築古物件への融資も行っています。金利が2.9％～3.9%と比較的低くなっています。借入金額が5,000万円を超えることで、金利が2.9％になるという特徴があります。
また三井住友トラストローン＆ファイナンスは共同担保が原則必要になります。共同担保とは自宅や現金で買った担保の付いていない物件などを、購入する物件に加えて担保として提供することです。
ただ、もし共同担保がなくても自己資金を入れることにより、借入することができることもあります。シン・ブログも三井住友トラストローン＆ファイナンスを利用した際に共同担保無しでしたが、自己資金を2割入れることで利用することができました。
築古物件でも融資利用ができる金融機関④静岡銀行
静岡銀行も木造の築古物件に対しても融資を行っております。スルガ銀行での不正融資問題 などを受けて、条件として年収700万円以上の方、首都圏の場合は国道16号線以内の物件に限るなど以前よりも少し厳しくなっております。
2020年1月現在においてヒアリングしたところ、物件によっては現在でもフルローンも出しているということでした。土地面積が大きいなど担保評価の出る物件があると使いやすそうですね。
築古物件の読み方とメリット！長期間の融資が受けられる金融機関は？のまとめ
築古物件は築20年以上経過した中古物件になりますが、築古物件は物件本来の「価値」よりも安い「価格」で購入することができる可能性があることが大きなメリットです。
ただ築古物件は、法定耐用年数が切れてしまい銀行などの金融機関からの融資を受けることが難しいというデメリットもあります。
しかし、築古物件にも融資を行っている金融機関はあるので、活用していくことで高利回りの築古物件を取得することもできます。築古物件は利回りが高いことから、毎月のキャッシュフローを得ることができ、人生をより豊かにすることができる可能性がありますよね(^-^)
不動産投資関連のリンクはこちらをご覧ください↓↓
不動産投資の儲かる仕組み！初心者向けセミナーでカモられる前に。。
不動産投資の利回りはどういう計算なの？目安や最低限必要な利回りは？
トラブル事例はこちらをご覧ください↓↓
賃貸経営トラブル事例！アパート騒音問題による入居者同士の喧嘩！
アパートで大量のゴキブリ駆除！退治したゴキの掃除はどうする？
＜AIによる物件紹介!GA technologies＞
サラリーマンがマンション経営で年収２０００万円！【ＤＶＤプレゼント中】
<不動産投資の学校>
２人に１人が大家さん 不動産投資の学校
ブログランキングに参加してます(^^)
応援よろしくお願いします(*^-^*)