不動産投資歴10年からみた！アパート経営の利回り最低ラインとは？

不動産投資やアパート経営を考えている方は、失敗しないアパート経営をしていく上でどの位の利回りがあれば安定的に運営していくことができるのか興味があるのではないでしょうか？

アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンと言わるように、比較的安定的に運営ができるものにはなりますが、アパート経営は投資金額が大きな金額になることから、絶対に失敗はしたくはないですよね^^

アパート経営での利回り最低ラインは何%が目安でしょうか？不動産投資歴10年以上のシン・ブログの経験から考慮して失敗しにくいアパート経営に必要な利回りについて記載していますので、参考にしてください(^-^)

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アパート経営の利回りの最低ラインの目安は？

物件の築年数、立地、購入金額、ローンの有無、ローンを組んだ際の自己資金割合など、不動産投資を行う方の状況は様々なので、安定経営ができる利回りが何%になるかは一概に言えませんが、中古アパートを購入する場合での表面利回りで何%が必要になるのでしょうか？

シン・ブログが考えるアパート経営の利回りの最低ラインは12％で考えています。現在の基準では、基本的にリフォーム費用も加えた上で12％以上としていますが、あまり欲張っていても中々いい物件を手に入れることもできないので、表面利回りで12％以上あればいいかと思います。

よく利回り10％は高利回りだと不動産屋からも言われ紹介を受けますが、シン・ブログの経験上10％では満室を維持することができなければ、正直あまり儲からないばかりか、入退去に伴う修繕費で大きな金額の出費が発生すると利益が一気に吹っ飛んでしまったりと、楽に経営がでる利回りではありません。

逆に利回り10％でもよいのは新築物件や築浅物件で修繕費があまりかからないことに加えて、立地が良く需給バランスが崩れてない所で、退去後もすぐに入居がきまり満室を簡単に維持することができるような物件です。

アパート経営の利回り最低ラインと融資シミュレーション

土地付きの中古アパートを初めて購入する場合で、契約金額3,000万円の物件で9割融資（自己資金1割）で金利3％、借入期間30年、入退去による空室と経費を20％と仮定して計算してみます。

【利回り12％の場合】

物件価格：3,000万円　6部屋のアパート

満室家賃：月家賃30万円×１２ヶ月＝３６０万円

経費：月家賃30万×20%＝６万円×１２ヶ月＝７２万円

ローン返済：月113,833円×１２ヶ月＝1,365,996円

年間キャッシュフロー：360万円-72万円-1,365,996円＝1,514,004円

毎月キャッシュフロー：126,167円（1,514,004円÷12ヶ月）

入退去や経費を考慮して月額家賃の8割で計算して、毎月のキャッシュフローが12万６千円になります。もし満室を維持することができたら毎月１５万円以上の収入が入ってきます。毎月の収入が１5万円以上増加したら人生が大きく変わると思いませんか(^-^)

そして、もし1室の家賃が5万円として2室退去が発生したとしてもローンの支払いは、他の入居者の家賃で支払った状態でもキャッシュフローを得ることができるので、安定しやすいですよね(^^♪

キャッシュフローが豊富にあることから、建物のメンテナンスや入居付けに有利なリフォームなど空室対策にも力を入れることもできます。

【利回り10％の場合】

物件価格：3,000万円

満室家賃：月家賃25万円×12ヶ月＝３0０万円

経費：月家賃25万×20%＝5万円×12ヶ月＝60万円

ローン返済：月113,833円×12ヶ月＝1,365,996円

年間キャッシュフロー：300万円-60万円-1,365,996円＝1,034,004円

毎月キャッシュフロー：８6,167円（1,03,004円÷12ヶ月）

同様の条件で利回り10％で計算すると、毎月のキャッシュフローが86,176円になります。もし2室の空室が発生したら手出しになる可能性もあります。

高稼働の状態を維持しないと余裕がないだけでなく、キャッシュフローもそんなに多いわけではないので、空室対策にもそんなに力を入れることができなくなってしまいます。

アパート経営の融資と安全性の確認方法（返済比率計算）

アパート経営の安全性を考慮する上で、返済比率を計算して確認することはとても大切です。返済比率とは、家賃に占めるローン返済額の割合のことになります。

返済比率＝ローン返済額÷家賃収入×100

返済比率をみることにより、アパートのうち何部屋入っていれば返済することができるのかをみることができます。先程の例を使用して利回り12％と10％での返済比率を算出してみます。

アパート経営の安全性確認（返済比率計算）

【利回り12％の場合】

113,833円÷30万円×100＝37.9％

【利回り10％の場合】

113,833円÷25万円×100＝45.5％

シン・ブログは返済比率の基準として40％以下としています。返済比率が40％であれば、ざっくりと入居率が40％（10部屋中4部屋しか入っていない）であってもローン返済はできることになります。

経費などを考慮しても50％の入居率（アパート部屋に半分しか入居していない状態）であってもローン返済ができてしまいます。

このような状態になれば、比較的安定的に運営ができますよね。ただ、注意が必要なこととしてローン30年で考慮しているので、利息支払いが多くなってしまうことから、借り換えをしたりなるべく繰り上げ返済で期間を減らしたりしていくことが今後必要になってきます。

築古の高利回りアパートはリスクが大きく危険なの？

高利回り物件はリスクが高く危険だから手を出さない方がいいという内容を見たり聞いたりすることがあるかもしれません。

もちろんボロボロで修繕費用が多額にかかる物件や、立地が悪く賃貸需要が全くない物件などもありますので、購入する際に気を付けなければいけませんが、高利回りだから全て危険だという訳ではありませんよね。

高利回り物件はリスクが高く危険だと言われますが、シン・ブログからすると新築や好立地の物件であったとしても利回りが低い物件の方が怖いです。先程の3,000万円で利回り12％の物件で考えると1部屋空いていたとしても利回りは10％になります。

アパートが6部屋だとして月30万円のアパートの場合は1部屋が5万円です。1部屋空室で5部屋入っている場合は月25万円の収入になります。25万円×12ヶ月が300万円なので、300万円÷物件価格3,000万×100＝利回り10％になります。1部屋空いたとしても利回り１０％になるのであれば、気がラクですよね(^-^)

もし利回り20％であれば半分入居していれば利回り10％になります。半分しか入居していない状態でもローン返済ができている場合は、入居が決まっていくごとにキャッシュフローがアップしていくので、夢がありモチベーションがあがりますね(^^♪