スルガ銀行がアパートローン再開!金利も低くなり使いやすい?

2019年はスルガ銀行の「かぼちゃの馬車事件」や「不正融資問題」がテレビや新聞でも取り上げられ大きな騒ぎとなりました。スルガ銀行での不正融資は総額で1兆円を超える大規模なもので、金融庁より半年間の新規融資業務停止命令を受けておりました。

スルガ銀行といえば、少し前まで4.5%の金利でサラリーマン向けのアパートローンを積極的に行っていて、静岡県の地方銀行でありながら全国エリアで融資を行い審査期間の短さなどから、利用される方も多く不動産価格の高騰につながった不動産投資に密接な関係のある銀行です。

そんなスルガ銀行が不動産投資向けの融資も再開したので、概要をスルガ銀行の行員に電話してヒアリングしてみましたので参考にしてください。

目次

スルガ銀行のアパートローン問題とは?不正融資の概要!

スルガ銀行の不正融資問題とは、シェアハウスであるかぼちゃの馬車や1棟もののマンション購入費用などにおいて、書類を改ざんするなどして不正な融資を受けて不動産を購入した問題で、スルガ銀行内での不動産投資向け融資の内の6割強、1兆円を超える巨額の金額が不正な形で融資が行われていた問題です。

スルガ銀行では元々、売買契約金額の9割までの融資しか行わないことから、1割の自己資金が必要になります。1億円の不動産の場合の融資金の上限は9,000万円で1,000万円は自己資金として必要になります。

さらに不動産を取得する際には登記費用や仲介手数料、火災保険料などの多額の諸費用がかかり、一般的に売買価格の8%程度かかると言われますので、1億円の不動産の場合は800万円が諸費用として必要になります。

スルガ銀行のアパートローンは、サラリーマン向けの融資であり、法人での借り入れは不可で個人での借り入れになります。個人のサラリーマンで1億円の物件を購入する際に、最低でも1,800万円以上の自己資金を持っている必要がありますが、一般のサラリーマンで中々そのような金額を持っている方は少ないですよね。

自己資金が無い普通のサラリーマンでも高額の1棟マンションを購入することができるように、不動産業者や融資申込者、そしてスルガ銀行の行員までグルになり、融資申込者の預金残高や年収、不動産の売買契約書を偽造して本来では借りることのできない融資を受けて不動産の購入をしていたという問題です。

スルガ銀行での融資金の上限は売買契約の9割までになることから、本来の売買契約の金額が1億円の場合は、スルガ銀行提出用の売買契約書をもう一つ作成し、1億2,000万円の売買契約として9割の1億800万円の融資を受けることで、自己資金が0円の方でも購入することができるようにしました。

そして、本来であれば1,800万円以上の金融資産があることが必要になることから、銀行口座の残高(ネットバンキングでの残高)を改ざんし、金融資産を豊富に持っているように見せかけていました。

このような書類の改ざんによる融資が1兆円を超えてしまっていましたが、スルガ銀行の行員もノルマに追われて苦しいことから、見て見ぬふりをしたりと組織ぐるみで行われていたことから大問題となり、金融庁から新規融資業務停止命令が出されたというものです。




スルガ銀行のアパートローン再開!金利は何%?4.5ではない!

金利は2%から3%前半のケースが多い!

スルガ銀行のアパートローンというと4.5銀行と呼ばれたりする位に4.5%の貸出金利が定着しています。4.5%だと相当の高利回り物件でないと利息負担が大きくアパート経営が苦しくなってしまいますよね。

2020年1月にヒアリングをしたところ金利は、物件の評価や収益性、申込人の状況を見て総合的に判断して決定しているが、大体2%~3%前半ということで場合によっては1%台になることもあるということでした。物件の評価が高く、金融資産が豊富で年収が高い方に良さそうですね。

融資エリアは全国!しかし100万人都市が基準!

スルガ銀行の融資は東京23区内のみで再開したという噂がありましたが、実際の融資エリアは全国ということです。

ただ全国とは言っても人口が100万人を超える大都市を基準にしていて、人口100万人に満たない場合はその他の要素を考慮して総合的に判断をするということです。

自己資金1割の縛りは無くなった。フルローンが出ることもあり!

スルガ銀行は、不正融資の問題を受けて売買契約の金額ではなく、物件の評価額や収益力、申込人の年収や金融資産をもとに融資金額を総合的に決定しているとのことで、自己資金1割の基準は無くなったということです。

金融資産の有無も重視していて、スルガ銀行の口座に入金された口座残高で金融資産を確認するようにして預金残高の不正ができないように対策をとっています。

物件の評価や収益力、申込人の属性がいいとフルローンがでることもあるが、基本的には自己資金1割位の利用になることが多いということでした。




アパートやマンションの構造!木造でも融資可能!

スルガ銀行のアパートローンというと鉄骨造か鉄筋コンクリート造りの物件に限られて木造への融資は行っていませんでした。かなり以前にはなりますが、2011年位までは木造アパートへの融資も行っていましたが停止していました。

再開後は鉄骨造や鉄筋コンクリートのしばりがなくなり、木造に対しても融資を行っているとのことです。木造のアパートであれば、高利回りの物件も出やすく固定資産税などの運営費も安く抑えられることからキャッシュフローが出やすくなります。

木造アパートの取り扱いも再開したとなると、不動産市場での木造アパートの値段が大幅にあがっていく可能性もありますね。。

借入期間は?耐用年数超過でも融資する!

スルガ銀行のアパートローンは以前から耐用年数を超過した物件でも、長期間の融資が組めてキャッシュフローが出しやすいことで有名でしたね。

借入期間については耐用年数を超過した物件でも融資はするが、築年数が30年になると融資期間があまり長くとれないということでした。築年数が20年位の物件で借入期間25年位のイメージということなので、あまり築年数が経過しすぎている物件には向かないようです。

耐用年数を超過している物件でも融資が受けられる金融機関はこちらもご覧ください↓↓

築古物件の読み方とメリット!長期間の融資が受けられる金融機関は?

年収制限は特になし。年収の20倍や30倍の縛りもなくなった。

スルガ銀行では、年収が700万円以上といった年収の制限がありましたが、現在は年収制限もなくなったとのことです。また年収の20倍や30倍が融資総額の上限といった制限もなくなったということです。

以前は、年収制限の関係から源泉徴収票を改ざんする事案もあったことから、そうした不正を防止するために明確な制限をなくしたようです。




スルガ銀行がアパートローン再開!金利も低くなり使いやすくなる?のまとめ

スルガ銀行はアパートローンの不正融資問題があってから、不正を防止するためにこれまであった制限をなくして、物件の担保評価、収益力、申込人の勤務先や年収などの属性、金融資産を重視して審査を厳格に行う方向に転換しています。

スルガ銀行では、金利が高く鉄骨やRCでしか使えないなど使い勝手が余りよくないイメージでしたが、不動産投資への融資再開後は金利も低くなり、木造アパートにも利用ができるようになり、自由度が高くなり使いやすそうになったので、いい物件があれば打診してみたいなと考えています(^-^)

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