アパート経営などの不動産投資を行っていく際に、法人化した方が良いかどうか迷うことがでてくることがあるかもしれません。1棟目から設立しておいた方がいいと言う方もいれば、法人を設立する必要はないという方もいます。
正直なところその方の置かれている状況によって変わってしまうので、法人化するベストなタイミングというのは人それぞれというのが結論になってしまいます。シン・ブログの考えですがサラリーマン大家は1棟目から法人化する必要はありません。
あくまでシン・ブログの考えであることをご理解いただき、不動産投資をこれから行う方、既にアパート経営を行っていて法人化を検討している方、法人を既に設立している方にも個人と法人の使い分けなどの参考にしていただけるとありがたいです(^-^)
目次
アパート経営での法人化は1棟目からするのはもったいない！
アパート経営の法人化において1棟目から法人化しておいた方がいいと言う方もいます。しかしシン・ブログの意見としては、サラリーマンが1棟目から法人化するのはもったいなく、あまりメリットがないと考えています。
アパート経営で1棟目から法人化しない方がいい理由としては、法人を設立するのにも、維持していくのにも多額の費用がかかるにも関わらず、売り上げ（家賃収入）が少ないことからメリットが余りないことがあげられます。
しかしながら業者によっては、法人化をすることにより紹介した税理士などからマージンがもらえるという理由から法人化を積極的に進めてくるケースもありますので、注意する必要があります。
アパート経営で法人化するには多額の経費がかかる！
アパート経営で法人の設立と維持をするには費用がたくさんかかります。ざっくりと法人の設立・維持に係る経費には以下の費用がかかります。
| 法人設立費用：約20万円～30万円
税理士報酬：約30万円～40万円 法人住民税：7万円（赤字であっても支払う必要あり）
その他にも社会保険料や源泉徴収税、償却資産申告書の作成などの費用が発生してきます。 |
アパート経営などの不動産投資を開始する1棟目で法人化すると、多額の費用がかかり痛い出費になりますよね。。法人設立費用の支払いは設立時の1度だけですが、税理士報酬や法人住民税は毎年かかります。
アパート経営での法人化での費用として、合計すると約57万円～77万円になりました。。結構大きい出費になりますよね(・_・;)
アパート経営を開始する時には、アパートの購入や建築に関わる出費が多く、赤字になりやすいのに加えて、更に法人化で大きな支払いが発生すると苦しいですね(;´Д｀)
法人化の費用①税理士報酬
個人事業で開始していれば、まだ規模も小さいので確定申告もそんなに大変ではないことから、税理士に依頼しなくても自分でやることも十分できます。シン・ブログも簿記の知識が全くない状態でやりましたが、そんなに難しくなく申告することができました(^-^)
自分で申告をすることで、会計や税金の知識も自然につくことからお金の流れを把握することができ、いずれ税理士に依頼する場合でも丸投げではなく、内容をしっかりと理解することができるので、アパート経営に役立てることができます。
また、実際に税理士と顧問契約する際には、自分でやることができるという裏付けがあることから、報酬を安くしてもらえるように交渉することもできますね(^^♪
法人化の費用②法人住民税
アパート経営を法人で行う場合には、毎年法人住民税がかかります。個人事業の場合は、赤字であれば税金を支払う必要はありませんが、法人の場合は支払いが発生します。しかも毎年7万円。。大きいですよね(+o+)
シン・ブログは勢いで法人を設立したこともあり、赤字でも発生する法人住民税をあまり意識していなかったので、いざ支払う時にはそこまで大きな売り上げがなくキャッシュフローも少なかったのでもったいなく感じました。2020年現在で、法人5期経過しているので35万円支払っています。。
法人住民税はもちろん法人の経費にすることができますが、経費として税金を抑えるよりも7万円の現金の方が大切ですよね^^;
アパート経営の1棟目では売り上げが少ない！
アパート経営の1棟目では、売り上げ（家賃収入）はそんなに大きくありません。アパートの部屋数や築年数、エリアなどでも全然変わってきますが、年間の売り上げ（家賃収入）としては200万円から500万円位ではないでしょうか？
その家賃収入から管理会社への管理費、固定資産税、修繕費、入居付けにかかった広告費、ローンの金利、減価償却費など様々な経費がかかってきますので、最終的な利益はあまり大きくないので税金を気にする必要はあまりないです。
運営にかかる費用の目安はこちらをご覧ください↓↓
アパート経営での管理会社や税理士、入居・退去の費用はどのくらい？
築年数の経過している物件を取得した場合は、減価償却費を大きくとれることから赤字になりやすいので、節税面で考えても法人化するメリットはありません。
むしろサラリーマンであれば、給与所得との損益通算により所得税の還付を狙い、手持ちのキャッシュを増やす方がアパート経営の初期段階では大切になります。
個人事業で青色申告制度を活用していれば、赤字を3年間繰り越しすることもできますし、最大で65万円の青色申告特別控除を受けることもできるというメリットもあることから、法人を設立するのではなく、まずは個人事業で行う方が良いかと思います。
アパート経営の法人化を1棟目からした方がよいケース
本業の所得が多い方
アパート経営の法人化を1棟目からした方が良いケースとしては、本業の所得が多い方は法人化して所得を分散した方が節税メリットが発生します。
サラリーマンで給与所得の高い方や、医師や士業で所得が高い方にとっては、アパート経営の所得が合算されるとさらに税金が多くなってしまいます。
個人の方の最高税率は所得税・住民税を合わせて55％になります。法人の場合は30％程度なので法人化することで所得分散して税金を抑えることができます。
大型のRCマンション1棟物を購入する方
アパート経営の法人化を1棟目からした方が良いケースとして、大型のRCマンション1棟物を購入する場合です。大型の1棟マンションであれば、売り上げ（家賃収入）が一気に数千万円増加するからです。
そしてRCマンションは耐用年数が47年と長く減価償却費が大きくとれないことから、大きな利益出て高額な税金が発生するので、法人化して所得分散することが効果的になります。
一般的にRCマンションを購入するには、物件以外にかかる諸費用で1千万円単位での出費が発生するだけでなく、物件取得後に高額の不動産取得税や固定資産税の支払いが発生するので、手持ち資金で数千万円を持っている必要があることから、もともと属性が高くお金持ちであるケースが多いです。
※今回の記事で記載しているのが、アパート経営であって1棟マンション経営ではないことから、一般的な収入のサラリーマンを想定しています^^;
アパート経営での法人化！サラリーマンは1棟目からする必要はない？のまとめ
アパート経営などの不動産投資を行う際に、サラリーマンは1棟目から法人化する必要は全くありません。理由は1棟目であれば売り上げ（家賃収入）が少なく法人化しても節税効果が少ないどころか、むしろ設立や維持の費用が多くかかることから損する可能性が高いからです。
むしろ個人事業では、法人にはない65万円の青色申告特別控除があったりとメリットは大きいです。まずは個人事業でアパート経営の経験を積み、複数棟取得して規模を拡大してから法人化しても全然遅くはありません(^-^)
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