少し前にスルガ銀行のかぼちゃの馬車事件や不正融資事件などもありましたが、依然として不動産投資の人気は衰えず、初心者向けセミナーも満席となっているようです。
なぜ不動産投資はそんなに人気があるのでしょうか？その理由はシンプルに儲かるからであると思います。シン・ブログもサラリーマンをしながら不動産投資を行なっていますので、メリット・デメリットをご紹介していきます。
目次
初心者にもわかる！！不動産投資の2つの方法！
不動産投資には、大きく分けて2通りの方法があります。
キャピタルゲインを狙う方法
1つが不動産を安く仕入れて高く売ることで売却益を得る方法です。転売益を得る方法で英語ではキャピタルゲインと言います。バブル期の不動産投資が主に転売益を得る方法として用いられていました。不動産を購入して、売却する時には値段が上がっているので、高く売るということができました。
インカムゲインを狙う方法
もう1つが不動産を購入し賃貸に出すことにより家賃収入を得る方法です。英語ではインカムゲインと言います。バブル崩壊後は、不動産価格が暴落したこともあり、不動産価格に対する家賃収入の割合が高くなりました。家賃収入で儲けることができることに加え、安定的に収入が見込めることから人気があります。
どちらも共通することとしては、不動産を安く仕入れることによって利益が大きくなります。不動産を安く仕入れてしばらくは家賃収入を得て、買値より高く売却することで転売益を得るということもできますので、どちらも密接に関係しています。
ここでは、後者の家賃収入を得る方法についてふれていきます。
不動産投資の仕組み！家賃収入を得る‼︎
不動産投資で家賃収入を得るというと、現金で不動産を買わないと家賃収入を得ることはできないのではないかと思われる方がいます。現金で購入すれば、ローンの支払いが無いので家賃収入を得ることができますが、実はローンを組んで不動産を購入しても家賃収入を得ることはできます。
よくある不動産投資として、ローンを組んでマンション1部屋を購入するといった手法では、家賃でローンの返済をすることで手出しなしで30年後にマンションが手に入るといったものもありますが、その方法ではありません。
その方法では儲かるどころか、損をして失敗してしまう可能性が高いです。
不動産投資の失敗例は下記のリンクを参照ください。↓↓
あくまで家賃収入が手取りとして得られるように、家賃でローン返済や諸経費を支払った後に余りが出るようにしていきます。
そういった収益のでる不動産を購入し続けていき、物件数を増やしていくことで、毎月の給料以上であったり、ボーナス以上の手取り収入を増やしていくことができます。
不動産投資のキャッシュフローとは？計算方法や目安は？
家賃収入からローン返済や諸経費の支払いをして残った手取り収入をキャッシュフローと呼びます。不動産投資の醍醐味として、不動産を複数棟購入していくことで毎月のキャッシュフローを積み上げて手取り収入をどんどん増やしていくことがあげられます。
不動産投資の利回りや計算方法についてはこちらをご覧ください↓↓
不動産投資の利回りはどういう計算なの？目安や最低限必要な利回りは？
不動産投資のキャッシュフロー計算例
例えば、購入金額が3,000万円の1棟アパートで利回りが12%、ローン金利3%、借入期間30年、諸経費が家賃の10％として計算してみます。
3,000万円×12%＝360万円が年間の家賃収入になります。360万÷12ヶ月＝月の家賃収入が30万円になります。ローン返済額は月々126,481円です。
毎月の家賃収入が30万円でローン返済が126,481円なので、手残りは173,519円になります。仮に経費が家賃の10%として月3万円かかったとしても、173,519円−30,000円で143,519円がキャッシュフローとなります。
給料以外の手取り収入として、月々14万円以上もあったらかなりいいですよね。更にそのような物件を3棟所有していれば、毎月50万円以上になりますし、5棟所有していれば、月70万円以上のキャッシュフローを得ることができます。
今回の例では金利が3%と高く、更に30年ローンなので利息の支払いが多く元金が中々減りませんが、繰上げ返済をすることで期間を大幅に縮めることもできます。
また他の銀行や信用金庫などの金融機関に借り換えをすることや、借入先に金利交渉をすることで金利を下げることができる可能性もあります。
不動産投資のキャッシュフローの目安は？
不動産投資のキャッシュフローの目安として、購入金額の0.5%位の金額が月のキャッシュフローとして得られる位をひとつの目安としております。
3,000万円の物件であれば、3,000万円×0.5％＝15万円が月のキャッシュフローとして得られるかどうか？を目安として購入や買付する際の指値の金額として考慮します。
不動産投資のキャッシュフローは安定的な収入になる！
毎月の家賃収入はとても安定的な収入になります。何か物を売る場合は、売り続けないと収入は止まりますが、家賃収入の場合は引越しをしなければ、入居期間中の家賃収入は安定的に入ってきます。
平均の入居期間は、単身者向けの物件で4年、ファミリー向けの物件で6年位になりますので、1度入居が決まると退去まで比較的長い期間の家賃収入が見込めます。
他の部屋に引越しするとなると、敷金・礼金・仲介手数料、保証料、火災保険料料、引越し代など多くの費用がかかり、更に荷物を整理したりととても大変なので長期で住む方も多くいます。
不動産投資初心者にもわかる！キャッシュフローのまとめ
不動産投資では、家賃収入からローン返済や諸経費を除いた手取り収入であるキャッシュフローを増やしていくことが、大切になります。
収益の見込める不動産を何棟か取得して運営していけば、毎月の給料やボーナス以上の金額の手取り収入を毎月得ることもできます。
不動産投資の運営に関する外注化についてはこちらをご覧ください↓↓
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