不動産投資は大きな金額が動くので、失敗をしてしまうと破産に陥る可能性もあることから取引を行う際には、慎重に進めていく必要があります。
よくある失敗事例をあらかじめ把握しておくことにより、対策を立てて同様の失敗を防ぐことができる可能性が高まりますので、事前に確認して対策をしておきましょう。
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目次
不動産投資の失敗事例①供給過剰で空室が埋まらない！
不動産投資では、入居者からの家賃が入ってくることで収入が発生しますので、空室リスクは不動産投資での大きなリスクになります。空室になっても入居募集をしてすぐ入居者が決まればいいのですが、全然決まらないケースもあります(-_-;)
新築アパートもたくさん建設されていることから、供給過剰による空き部屋であふれているエリアもありますので注意が必要です。
良さそうな物件だと思って現地を見に行ったところアパートだらけのエリアで、ほとんどの物件が半分以下しか入居していないということもありました。もし空室が発生してもローンの返済や税金の支払いは待ってくれませんよね。。
必ず近隣の不動産屋に何社か連絡を入れて、賃貸需要を聞くのと同時に家賃相場も確認して、いくらの家賃なら決まりそうだというのを確認しておきましょう！
シン・ブログの失敗談です(-_-;)こちらをご覧ください↓↓
不動産投資の失敗談！大学移転後に購入したワンルームアパート！
不動産投資の失敗事例②高い修繕費・リフォーム費用！
不動産投資では、物件の購入時や退去の後にリフォームをしないと入居者が決まらない場合があります。部屋を探している入居者に古くて汚くい物件は敬遠されてしまいます。
リフォームを行いおシャレでキレイな部屋にすることで入居者の第一印象を良くして、人気の物件にすることができます。そしてキレイでオシャレな部屋は、不動産屋から見ても決めやすい物件になることから、効果は高いです。
しかしながら、リフォーム費用に多額の資金をかけていたらしっかり儲かるものも、儲からなくなってしまいます。
リフォーム費用は家賃相場にもよりますが、かけても家賃の半年から1年分位までにしておかないと回収するのにとても時間がかかってしまいます。
リフォームを依頼する場合は、やり過ぎないように気を付けるとともに、見積り依頼も1社だけでなく2社、3社と相見積もりを取って比較することで、安くできる可能性が高くなるだけでなく、リフォームの知識も向上するといったメリットも得られるので相見積りはおススメです。
不動産投資の失敗事例③ローンの返済比率が高い！
不動産投資においてフルローンやオーバーローンが危険だという話しがでますが、実際は借入金額の大小が問題ではありません。1番重要になってくることが、家賃収入に対するローン返済額の割合を示す返済比率です。
返済比率が高いと空室が発生した時に家賃で返済ができずに手出しが発生してしまいます。フルローンやオーバーローンでローンを組んだ方の話しを聞くと、返済率は70～80％位だったりしてとても怖いなと感じます。。
家賃が50万円だとして毎月の返済額が40万の場合、返済比率は80％でとても高い状態です。単純に返済額÷家賃で計算をしていますが、運営していくには管理会社への管理費や共用部の電気代・水道代、固定資産税など様々な経費がかかります。
家賃収入から経費とローンを引いてギリギリ返済ができる状態で購入してしまうと、毎月のキャッシュフローを貯めることもできませんし、空室が発生した場合やメンテナンスなど突発的な出費がかかると家賃だけでは返済できずに手出しが発生してしまいます。
なるべく返済比率は低くできるように、投資の初期の頃は借入期間をなるべく長くすることで返済額を下げて、返済比率も低く抑えることをおススメします。目安ですが、返済比率は40％にしておくと安定的に運営していくことができます。
物件自体を安く購入することもとても大事です。値引きの事例はこちらをご覧ください↓↓
不動産投資の失敗例④家賃の下落。新築プレミアの終了！
アパートを新築して募集する時の家賃は、新築プレミアといって通常よりも高い金額で貸すことができます。新築なのでこれまで誰も住んでないキレイな部屋を、1番最初に借りて住むことができるからです。
しかし、新築時に入居した方が退去した後は、中古の物件になってしまうので、新築プレミアの付いた家賃では入居者が見つからないことから家賃を大幅に下げざるを得なくなってしまいます。
また新築でなくても、かなり以前から入居していた方は相場の家賃よりも高く借りてくれている場合もあります。退去後にどのくらい収入が減少しそうかを確認しておくことが大事です。
賃料の下落ということも念頭に入れておき、購入時には自己資金を多めに入れておくなど家賃が下落した後でも問題なく支払いができるようにローン返済額を低くしておくといった対策をとっておくことが大切です。
不動産投資の失敗例⑤自主管理だが管理が不十分！
不動産屋に管理を依頼すると管理費として家賃の数％の支払いが発生します。その費用を節約するために、自主管理にしたことにより管理が行き届かなくなり退去がにつながったり、入居が決まらないといったケースもあります。
管理会社に依頼していれば、退去後に修繕の見積りを取って送ってくれるなど、速やかに工事をして次の入居者を探すことができますが、自主管理をしたことにより自分で見積り手配を業者に依頼しなければならないことから、後回しになってしまっています。
不動産屋に賃貸募集の依頼をかけても、室内が汚くて原状回復をしないと紹介ができる状況ではないにも関わらず、入居者が決まったら現状回復を行うというじことで汚いままなので、不動産屋に紹介もしてもらえなくなります。
入居者からも設備などに不具合の連絡が入った場合にも、対応せずに放置してしまうので不満がたまり退去してしまうこともあります。
また雨漏りなどを直さずに放置されているので入居者自身が直して費用も入居者が支払ったことにより、その費用負担でもめているケースもあります。工事費用を支払うまで家賃は支払いしないということでトラブルに発展していることもあります。
アパートの共用部分の掃除も全くされてなくゴミがたまり汚い状態になっていることで、住環境が悪化して退去につながっていきます。
募集をかけても全く入居が決まらない状態になるので、空室だらけになりローン支払いが困難になり破産してしまうということもあります。管理はしっかりと行い入居者が快適に生活できる状態を維持することが大切です。
不動産投資の失敗原因5選！破産する前に失敗談をブログで確認！のまとめ
不動産投資の失敗原因はいくつかありますが、不動産投資に関しては事前の調査や自ら対応策を行うことで失敗を未然に防ぐことができます。
もしそのような事態が発生した場合にも、適切な対応策をとって行動することによってリカバリーすることもできますので、失敗原因をしっかりと把握しておきましょう！
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