サラリーマンでも副業として事業を行いやすい不動産投資がとても人気になっています。その不動産投資の儲かる仕組みについて初心者の方にもわかりすく解説していきます。
というのも、不動産投資家向けのセミナーなども多く開催されていますが、しっかりと知識をつけてから参加をしていかないと、不動産業者の甘い話しに引っかかってしまい失敗する可能性が高くなってしまいます。
今回は、不動産投資の初心者の方にもわかりやすい不動産投資の儲かる仕組みについて、ご紹介していきますのでご参考にしてください。
目次
不動産投資の儲かる仕組みとは？
不動産投資を始めるサラリーマン投資家も増えてきていますが、話しを聞くとあまり儲かっていない人も多いどころか、不動産業者の養分のようにお金を吸い取られているケースもよく見かけます。しっかりと勉強をしておく必要があります。
初心者をカモにする不動産投資の怪しいセミナーの特徴はこちらをご覧ください↓↓
しっかりと知識をつけて損をしないようにしていきましょう。うまくいけば、毎月の給料以上の手取り収入（キャッシュフロー）が得られるようにすることもできます。
不動産投資の儲かる仕組み①毎月のキャッシュフローが得られる。
不動産投資の儲かる仕組みづくりの大前提として、入居者からの家賃収入から毎月のキャッシュフローが得られるというものがあります。
キャッシュフローについてはこちらをご覧ください↓↓
なんといっても不動産投資のメリットとしては、キャッシュフローが得られることです。毎月30万円や50万円、100万円といった手取り収入が給料以外にあれば、生活はかなり楽になりますよね。
ただ基本的にキャッシュフローは貯めておき、リフォームの費用や追加での不動産購入資金として残しておきます。貯めた資金で不動産を追加で購入していくことで、更にキャッシュフローを増やすことができ、複利の効果を得ることができ、資産形成が加速します。
もしもこれから購入を検討している物件が、マイナスのキャッシュフローになってしまうものであれば、買わない方がいいです。新築ワンルームマンションなどでは毎月マイナスのキャッシュフローに陥りやすいです。
新築ワンルールマンションによる不動産投資の失敗例は下記のリンクを参照ください。↓↓
不動産投資の失敗！新築ワンルームマンション投資での破産・離婚
不動産投資の儲かる仕組み②ローン利用でレバレッジがかけられる
不動産投資の大きなメリットとして、物件の購入資金をローンを利用することができることです。ローンを利用することによって、自己資金をあまり持っていなくても、大きな金額の物件を購入することができるようになります。
小さな金額で大きな金額を動かすことができますので、テコの原理であるレバレッジをかけて、大きな金額の取引をすることができます。
レバレッジをかけた不動産投資の例
不動産を購入する際にローンを組み、レバレッジをかけて物件を取得した例を見てみましょう！仮に自己資金を500万円使って現金で戸建てを購入した場合とローンを組んでアパートを購入した場合で比較してみます。どちらも利回りは１2％で計算してみます。
不動産投資の儲かる仕組み①にも記載しているように、毎月のキャッシュフローを増やしていくことに重点を置き、毎月の収入を増加させることを目的にしています。
現金で戸建てを購入した場合
500万円の戸建てを現金で購入した場合は、利回り１２％なので月々５万円で年間6０万円の家賃収入になります。支払った５００万円の資金を回収するのに、500万円÷６０万円で8年4ヶ月かかります。
もし同様の500万円の戸建てを購入するとなると次の物件を購入するまでに、8年4ヶ月の期間がかかることから、次に同様の戸建てを購入するまで毎月のキャッシュフローは5万円のままです。
そして8年4ヶ月後にもう一つ同様の物件を購入すると毎月のキャッシュフローは10万円となります。年間120万円となると500万円が貯まるまで4年2ヶ月になりますので、4年2ヶ月後に3戸目となる戸建てを購入した場合は、毎月5万円のキャッシュフローが増加して毎月15万円となります。
3戸の戸建てを購入して毎月のキャッシュフローは15万円にすることができましたが、不動産投資を開始してから12年6ヶ月の期間がかかってしまいました。諸費用や入退去等は考慮にいれてないので、実際はもっと長い期間がかかる計算になります。
ローンを組んでアパートを購入した場合
500万円の自己資金を使って利回り12％で3,000万円のアパートを購入した場合としてシミュレーションしてみます。自己資金500万円の内、２００万円が諸費用分、３００万円が物件購入費の一部として使用して、残り2,700万円分をローンで組みます。
ローン2,700万円を金利３％で30年間で借入すると、月々の支払額は113,833円になります。家賃収入は毎月30万円ですが、管理会社への支払いや固定資産税なども考慮して90％の月27万円として考えると、27万円－11.4万円＝15.6万円が毎月のキャッシュフローとなります。
計算しやすいように毎月15万円のキャッシュフローで考えると1年間で180万円が貯まります。投資した自己資金500万円を回収するのに2年9ヶ月になりますので、回収するスピードが現金で購入した時よりも大幅に早くなります。
2年9ヶ月後に同様のアパートを購入した場合は、毎月のキャッシュフローが30万円になりますので、給料と同じ位の金額の収入を得ることができる仕組みが出来あがります。
月３０万円だと１年５か月後には５００万円が貯まる計算となりますので、更に追加でアパートを購入することができるようになります。
もう１棟同様のアパートを購入した場合は、毎月のキャッシュフローが４５万円となりますので、給料以上の収入を得ることができるようになっております。
不動産投資を開始してから、４年２ヶ月で毎月４５万円のキャッシュフローを得ることができる状態になりますので、とても早いスピードで資産を構築してくことができました。
不動産投資の儲かる仕組み（①キャッシュフロー②レバレッジ）のまとめ
不動産投資の儲かる仕組みとして、①キャッシュフローが得られること②レバレッジがかけられることがあげられます。特にレバレッジかけていくことで効率的にキャッシュフローを増加させることができます。
シミュレーションを比較すると、現金で購入していく場合には１２年６ヶ月で月３０万円のキャッシュフローになりましたが、レバレッジをかけてローンを組んで購入する場合は、２年９ヶ月で月３０万円のキャッシュフローを得ることができるようになりましたので、約１０年間期間が短くてすむ計算になります。
キャッシュフローが増加していくことで、次の物件を購入する資金を貯めるスピードが大幅にアップすることに加え、入退去やリフォーム費用などにも対応することができて安定的に運営をすることができるようになります。
不動産投資の運営に関する外注化についてはこちらをご覧ください↓↓
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