サラリーマンの副業でも人気の高い不動産投資で法人化するメリットや最適なタイミングについて考えてみました。あくまでシン・ブログでの意見になりますが、参考にしてもらえるとありがたいです^ ^
目次
不動産投資・アパート経営で法人化するメリット！
不動産投資やアパート経営で法人化する意味はいくつかあります。節税に有利なだけでなく、今後の事業規模拡大を考えていく上で法人設立は大切になってきます。
①所得を分散することができる
②法人での実績を作ることができる
③個人事業では規模の拡大に限界がある
④銀行や不動産屋からの信頼度があがる
⑤必要経費の算入できる幅が広がる
⑥赤字を長期間繰越せる
①所得を分散することができる！
サラリーマンが法人を設立すると所得を分散することができます。サラリーマンでの給与所得にアパート経営での家賃収入が加算されて所得が高くなってしまったことにより、税率が上がってしまうことがあるからです。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
国税庁HPより引用
例えば、サラリーマンの給与所得700万円の方が200万円の所得が増えた場合は、所得が900万円になります。
所得700万円の場合の税率は23％ですが、所得900万円の場合は税率が33%なので、税金が増えてしまいます。
法人を設立して所得を分散していた場合は、サラリーマンの給与所得700万円で税率23%、アパート経営による法人の所得200万円が21%となり、税金を減らすことができます。
管理費やサブリース契約で所得分散できる！
また個人所得の不動産を法人で管理する場合は、個人から法人へ管理費を支払うことにより、個人事業の所得を分散することができます。
例えば法人への管理費を5%とした場合に、1,000万円の家賃収入があれば、管理費として50万円を法人に移すことができます。
一般的に管理費として認められるのは5%位までになるので、あまり高い管理費にしすぎると税務署から認められないこともあるので注意が必要です。
個人所有の物件とのサブリース？
個人所有の不動産を法人との間でサブリース契約を結ぶこともできます。個人所有の不動産の賃貸契約を法人と結び、法人から入居者へ転貸をする形を取ります。
そうすることで、個人の家賃収入を法人に移すことができます。サブリースの形態をとると家賃収入の15%位まで所得を移すことができます。
つまり、個人と法人の賃貸契約が85,000円で、法人と入居者との賃貸契約が100,000円とすることで、転貸での差額15,000円が法人へと移るという仕組みです。月150,000円月なので年間で180万円を法人に移すことができます。
ただサブリース契約の場合は、既に入居している方との契約を改めて結び直す必要があることから少々手間が発生します。
また空室の場合であってもサブリースであることから、家賃の支払いが発生するので空室が多い場合は、法人側の負担が大きくなることに加え、むしろ個人へ所得が集中することになってしまうので、稼働率が高い不動産で行わないと意味がないこともあります。
②法人での実績を作ることができる！
不動産投資やアパート経営を法人で行うことで、法人が所有する不動産からの賃貸収入は売上になり事業の実績を作ることができます。月の家賃が40万円のアパートを所有している場合は、年間480万円の家賃収入が売り上げとなります。
また法人自体で不動産を保有していなくても、個人事業で行なっているアパート経営の家賃の一部から管理費やサブリース契約での入居者からの賃料として法人へ移すことで、法人としての売上を発生させることもできます。
定期的な売上が発生することは、強みにすることができますね。家賃収入からローン返済や諸費用を引いてキャッシュフローが残れば、口座に現金が貯まっていくことから金融機関の評価も上がり融資にも有利になりますね(^-^)
③個人事業では規模拡大に限界がある！
アパート経営を行うにあたってサラリーマンとしての個人事業で拡大していくことには限界があります。サラリーマン向けのアパートローンには借入金額の10倍以内などの上限が設けられていているケースが多いからです。
上限に達してしまうといい物件を見つけたとしても、基準から外れていることから門前払いで審査を受けることもできなくなってしまいます。
そうした対策として、サラリーマンとしての信頼を活かしてアパート経営を開始して、2〜3棟程購入してから法人を設立し、法人として融資を受けて規模を拡大していくという方法をとることで規模を拡大していくことができます。
シン・ブログもアパートを3棟購入した段階で法人を設立して、個人所有の不動産から管理費として売上を上げて実績を作り、日本政策金融公庫で融資を受けて法人でアパートを購入して規模拡大を行いました。
④銀行や不動産屋からの信頼度があがる！
個人事業主よりも法人の方が社会的な信用が高まりますので、銀行からの融資も受けやすくなります。またアパート経営で法人化をしていると、銀行や不動産屋からも素人だとは見られなくなります。
銀行も含め不動産に関連する事業で素人だと見られることで、いいことは全くありません。逆にぼったくられてしまうことが多くありますので、法人化していることでプロもしくはセミプロといった形で一目置かれるようになるなど信頼度があがるという利点もあります。
⑤必要経費の算入できる幅が広がる
不動産投資やアパート経営で法人を設立すると、経費として算入することができる幅が広がります。例えば経営者の退職金の準備として小規模企業共済を利用して掛金分を所得控除したり、生命保険を活用して節税を行ったりすることができます。
⑥赤字を長期間繰り越せる!
不動産投資で法人化をした場合は、赤字を最大で10年間繰越すことができます。個人事業での青色申告をしている場合では、最大で3年間なので法人の方が個人より3倍以上の長い期間、赤字を繰越すことができるようになります。
事業開始したばかりの時や、大きな支出が発生した場合の赤字を繰越すことにより、大きな利益が出た際に、その赤字分を利用して利益を抑えて税金を減らすことができます。
不動産投資で法人化する最適なタイミングとは？
不動産投資で法人化する最適なタイミングは、購入する物件や年収が異なるので人それぞれにはなりますが、アパートを2〜3棟購入してから法人を設立するのがおススメです。
シン・ブログも個人でアパートを3棟購入して、個人で利用できるアパートローンの枠をある程度使った上で、法人を設立しました。
法人を設立すると日本政策金融公庫でも開業資金の融資を利用することができ、融資を受けやすくなるというメリットもあります。ただ設立費用や維持費もかかるので闇雲に設立するのではなく、2〜3棟購入した後が最適だと考えてます。
シン・ブログもそうでしたが、法人化することによる節税メリットがまだない方であっでも、法人を設立して実績を積み、融資を受けて規模の拡大につなげることもできるので、真剣に不動産賃貸業での法人を成長させていきたいと考えている方は早めに法人化することをおすすめします。
不動産投資・アパート経営で法人化するメリット！節税や融資に有利！のまとめ
不動産投資・アパート経営で規模を拡大していくことを考えている方は法人化することは必須になってきます。法人化することで効果的に節税をすることができたり、社会的な信用度がアップして融資が受けやすくなるなどのメリットもあります。
アパートを2～3棟購入した段階で今後の展開も考えて法人を設立し、実績を積み育てていくことがおススメです。
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