不動産投資の失敗を2chやブログで見ていると失敗した原因にある共通点があります。それは業者の言うことを全て信じてしまい自分で調べて確認したり、勉強することが不足していることです。
不動産投資での失敗は大きな金額が動くことから、破産、離婚など不幸な結末を招くことになってしまいます。不動産投資での失敗をしないためにも、2chやブログでの失敗談を確認しておきましょう^_^
目次
不動産投資の失敗例！2chやブログから学ぶ失敗原因
不動産投資関連の2chやブログでの失敗体験に多いものは以下になります。自分は大丈夫だと思っていても、ひょんなことからだまされてしまうこともあるので、内容を確認しておきましょう^ ^
①大手業者のサブリースにだまされた
②割高の低利回りの新築マンションなどを購入した
③物理的瑕疵物件を購入してしまった
④物件を見ないで購入してしまった
⑤デッドクロスによる黒字倒産
2ch・ブログで学ぶ失敗例①大手業者のサブリースにだまされた
2chやブログでの不動産投資の失敗事例として多いのが、大手業者のサブリース契約です。
サブリースで有名な大手業者には大東建託やレオパレスがありますが、2019年に問題となったスマートデイズによる女性用シェアハウス「かぼちゃの馬車事件」の際に新聞やニュースで大きく取り上げられたので、内容についてはご存知の方も多いかと思います。
サブリースとは、業者が貸主である大家から建物を一括で借り上げ、入居者へ又貸しをするというものです。
大家にとっては、業者が一括で借りてくれるので家賃が保証され、もし入居者がいなくても業者から毎月一定額の家賃が入金されるので空室リスクが無くなり、安定的にアパート経営をすることができます。
しかも30年一括借り上げなど長期間のサブリースをアピールすることで長期間に渡って安定的な収入が見込めて安心することができますね。
…っでもちょっと話しが上手すぎますよね。。サブリース契約でのトラブルや失敗談を見ると怖くなってきます。。
サブリースでの家賃は30年間同じ金額という訳では無い。
業者からは30年間一括借り上げということで、収支のシミュレーションが作成されて提案を受けます。
ローンが終わる30年という間、安定的な収益が得られ、しかも家賃が保証されて安心して経営できるとても素晴らしいシステムに感じますが、実はこのシミュレーションで出された金額が全くでたらめな内容でした。
シミュレーションでは家賃の金額が30年間ずっと変わらないとなっていて、説明でも30年間家賃保証するということで、家賃が下がることがあるという話しは全く聞いていませんでした。
しかし契約書には入居率が悪かったり家賃相場が変わった時には、業者から家賃を減額したり、契約を解除することができると記載されていて、数年たったところで大幅な家賃減額を要求され、仕方なく同意するしかないといったことがあります。
もし同意しなかったら、サブリース契約を解除され、今入っている入居者も全て退去させ入居者ゼロの状態にさせられてしまいます。ローン返済がある場合は、多額の支払いが発生してしまうので、泣く泣く同意するしか無いといったケースが多いです。
サブリースの継続に高額なリフォーム費用がかかる！
サブリースでの家賃保証をするためには、多額のリフォームをしなければならないケースがあります。築年数が経過していくと、室内の設備や内装が古くなってきてしまうことに加え、外観も色あせてきてしまい他のライバル物件との競争力が無くなってきてしまいます。
それを理由として、高額な修繕やリフォーム費用を請求されるケースがあります。そのリフォームに関しては、サブリース契約をしている業者で行わなければならず断ったり、他のもっと安い業者に依頼する場合は、サブリース契約が解除されてしまいます。
借地借家法では借主が保護されている
借地借家法では、貸主はお金持ちで強い立場にあり、借主は弱い立場にあり、もし追い出されてしまったら生活の場が無くなり、苦しくなってしまうという理由から、借主は手厚く保護されています。
サブリース契約の場合は、貸主である素人の大家よりも借主であるプロの業者が守られている状況になることから、業者は弱い立場を利用することができてしまいます。
つまり、家賃の減額などの要望も借主という弱い立場を利用し、法律を武器に貸主に家賃の減額を求めることができるといったこともあり、サブリース契約は業者が儲かる仕組みになっているので注意が必要ですね。
失敗を防ぐにはどうすればいいのか？
サブリース契約では、業者と不利な契約を結ぶことになり損する可能性が高いです。まぁ普通に考えて家賃が長期間保証され、ノーリスクで何もしなくても儲かるなんて上手い話しは無いですよね(^^;)
失敗をしないためには、サブリース契約を結ばなくても安定的に運営することができるようにするために、不動産や空室対策の知識を付けて、積極的に行動することができる大家としての経営力を身に付けることが大切です。
2ch・ブログで学ぶ失敗例②割高な低利回り物件の購入
2chやブログでの失敗例で多いものとして、新築ワンルームマンションなど割高で低い利回りのものを購入して大損をしたというものがあります。
特に新築ワンルームマンションには、広告宣伝費、営業マンの人件費などが多くかかることから、販売価格に業者の利益が大幅にのっています。
仮に20%から25%が利益率だとして原価が2,000万円の場合は、2,500万円から2,666万円で販売されることになります。このように新築ワンルームマンションは割高で購入していることから、利回りが低くなってしまいます。
加えて、新築時の家賃は新築プレミアムとして、そのエリアの家賃相場よりも高い家賃で貸出しすることができるので購入当初はいいのですが、最初の入居者が退去した後は新築プレミアムが無くなり、家賃を下げなければなりません。
そうすると家賃収入が下がることから、更に利回りは低下してしまいます(-_-;)まだ家賃から諸経費やローン返済を引いたキャッシュフローがプラスの時はいいですが、マイナスになると生活が苦しくなってしまいますよね。
当初は手出しはゼロだったとしても、徐々に月2万円や3万円などの支払いが発生して苦しくなってきたので売却を考えます。
しかし、いざ売却の査定を出してみると、業者の利益がたくさん乗っかった物件を購入していることから、売却価格がガクンと下がってしまい大幅な損が発生することになってしまったということがよくあります。
売却するためには、ローンを完済しなければならないですが、売却金額では完済資金として足りずに数百万円を手出しして泣く泣く損切りをする方も多くいます。
また、怖いことにプレミア家賃が付いている時には、手出しもなく全く苦労せずに新築マンションが手に入っていることから、業者に進められて一気に複数戸購入してしまう方も多くいます。
売却することもできずに空室の恐怖に怯えてながら、毎月多額の手出しをしながら支払い続けることになってしまいますね。。
シン・ブログが見た新築ワンルームマンションの失敗談はこちらをご覧ください↓↓
不動産投資の失敗！新築ワンルームマンション投資での破産・離婚
失敗を防ぐにはどうすればいいのか？
基本的には初心者が新築マンションで儲かる可能性は低いので、新築マンションには手を出さないことが得策です。新築マンションは失敗に気が付くのには、大変時間がかかるので後で後悔しても手遅れになってしまいます。
新築マンションは購入せずに、売買価格も家賃の下落も落ち着いてきている中古の物件を購入することで、大きな失敗を防止することができるようになります。
2ch・ブログで学ぶ失敗例③物理的瑕疵物件を購入してしまった
2chやブログでの失敗例を見ていると物理的瑕疵物件（欠陥物件）を購入してしまった方もいます。物件を買ったら雨漏りがひどかったり、シロアリの被害があったり、地盤沈下して傾いていたり、床下浸水をしていたりと売主や業者と裁判をしてもめているケースもあります。
激安物件を購入したら地盤沈下をしていて、建物が傾いていて傾きを直すためのジャッキアップ工事に300万円かかったり、雨漏り工事で数百万円、シロアリに食べられていて修理と防蟻処理で数百万円かかるといったこともあります。
このような欠陥があると工事に数百万といった高額な費用がかるだけでなく、裁判で長期間もめることとなり精神的にも金銭的にもつらい日々を送ることになってしまいます。
中古物件で売主が個人の場合は、瑕疵担保責任は2ヶ月程度なので売主としても2ヶ月経過した後から文句を言われたとしても相手にしてくれなくなってしまします。
瑕疵物件についてはこちらもご覧ください↓↓
失敗を防ぐにはどうすればいいのか？
物件を見学する時には、屋根裏や床下、基礎などをチェックして、おかしな点が無いかを慎重に点検することが大切です。自分では中々判断ができない場合は、工務店やリフォーム会社に同行してもらい見てもらうなどして、不具合がないかをチェックしてもらう方法もあります。
空室がありリフォームが必要となる場合は、工務店やリフォーム会社に同行してもらい床下や屋根裏を見てもらったり、基礎や外観から不具合の有無をチェックしてもらうこともできます。
または費用はかかりますが、建物を診断するインスペクションを利用することもできます。シン・ブログ自身はインスペクションは利用したことがありませんが、売主側がトラブルを防止するためということで、インスペクションに依頼して一級建築士による建物診断を行い報告書をもらったことがあります。
雨漏りする可能性がある箇所を指摘してくれて引き渡しまでに防水工事を行う条件を付けることができたのと、建築基準法に適していない部分を指摘してくれ、引き渡しまでに是正することになりました。
シン・ブログのケースでは建物の構造部分である鉄骨が耐火被膜をしていないといけないのにしていなかったということでしたが、恥ずかしながら全くわかりませんでした(・_・;)インスペクションを利用することで安心して物件の購入ができるようになりますね(^-^)
2ch・ブログで学ぶ失敗例④物件を見ないで購入した
2chやブログを見ていて意外と多いのが、物件を見ないで購入してしまい失敗したというものです。
普通、高額な不動産を購入する場合に見ないで購入することがあるのかと違和感を感じるかもしれませんが、不動産は世界に1つしかないものなので、他の人に売れてしまうと購入することができなくなってしまいます。
そして、地方の物件の方が土地が安いこともあり、価格が安いことから利回りが高く、建物は築年数が浅くて積算価格（土地・建物の評価額で実際の売買価格とは異なる）の高い物件が多く出てきます。
そんな物件を都内で働くサラリーマンが見に行くことはできないことから、業者からもらう物件の概要書に記載される利回りや積算価格、入居率、物件の写真といった情報だけを見て購入してしまうことがあります。
実際に購入してみたら、地元の不動産屋や投資家は誰も買わないような賃貸需要が少ない畑の真ん中に立つアパートやマンションだったというケースです。
無理矢理な入居付け、管理が劣悪、室内が汚い
入居者は売主が不動産屋への広告費（報酬）をたくさん支払ったり、フリーレント（家賃無料）が3ヶ月、入居時の初期費用無料など無理矢理、入居者を見つけていたということもあります。入居者が退去して募集をかけても全く入居者が見つからないといった失敗例になります。
他にも、物件を見に行かずに写真だけ見て判断したら、建設当時の昔の写真で現在はだいぶ古くなっていたり、敷地内に残置物が溢れていて管理が全くされていなかったり、外国人の不法入居者に占拠されていた物件だったといのもあります。
また空室の室内がとても汚れていてリフォーム費用に高額な費用がかかったり、ベランダがハトのフンだらけで、不動産屋も全くお客さんを案内しない部屋だったという事例もあります。
失敗しないためにはどうすればよいか？
不動産はこの世に全く同じものはないものであることから、お宝物件については不動産屋や投資家で取り合いになり、ものすごいスピードで売れてしまいます。
不動産投資をしたいと考えている方は、中々物件が買えない焦りから、勧めてくる不動産屋の説明を全て信じて、現地を見に行かずに買付を入れて契約してしまうことがあります。
当たり前ですが、しっかりと現地を確認するか、もし本当にいい物件だけど確認しに行く時間がない場合は、家族や友人に物件のチェックリストを渡して見に行ってもらい写真もたくさん撮ってきてもらうようにしましょう。ただ何か問題があっても自己責任となることは覚悟する必要があります。
不動産投資を開始すると、不動産欲しい病にかかってしまうことがありますが、人生のかかったとても大きな買物であることを再認識して、一度冷静になって判断をするようにしましょう^_^
2ch・ブログで学ぶ失敗例⑤デッドクロスによる黒字倒産
ブログや2chでの不動産投資の失敗談の中には、デッドクロスによる黒字倒産をしたケースもあります。デッドクロスに関しては別の記事で細かく記載をしていきたいと思います。
デッドクロスとは、減価償却費がローンの元金返済額を下回った状態のことです。
・減価償却費は現金の支出はともわないが経費として計上できるものです。
・ローンの元金返済は現金の支出はともなうが経費として計上できないものです。
減価償却費の方が多い場合は、現金は出ていかないのに経費として利益を減らす出すことができるので、結果として税金を減らすことができます。
しかし、減価償却費が無くなった場合は、経費として利益を減らすことができなくなるので、利益が大きくなり結果として税金が高くなります。
元金返済は現金の支出がともなうが、経費とすることができない状態で、更に税金の支払いが加わり、帳簿上では黒字であるが、多額のローン支払いと税金支払いで手元の現金が無くなってしまう状態のことです。
帳簿で見ると利益が増えて儲かっているように見えてしまうが、実態は多額の税金を支払う現金がないということです。
失敗を防ぐにはどうすればいいのか？
デッドクロスを防止するためには、①減価償却費がきれる状態で物件を売却する②高利回り物件でキャッシュが残るとようにする③ローンの借入期間を延ばし返済額を抑える④別の物件を購入して減価償却費を増やす⑤繰り上げ返済により、早期にローンの完済をするなどがあげられます。
デッドクロスを防止するためにもキャッシュフローがでる物件購入を意識して、なるべく繰り上げ返済をするなど、減価償却のきれるタイミングも常に考慮して運営していくことが大切です。
不動産投資の失敗談！2ch・ブログから学ぶ失敗理由のまとめ
2ch やブログで見かける失敗談を確認してきましたが、全てに共通することとして、自分で調べたり、勉強することが不足していたことがあげられます。最近では不動産投資関連の本やネット、ブログがたくさんあることから、勉強はとてもしやすい環境にあります。
また大家の会などのコミュニティもたくさんあることから、積極的に参加して、経験者から生の声を聞くなど、直接情報交換をするとスキルがアップしていきます。自らの身を守るためにも、不動産投資で負けない力を身に付けていくことが大事です。
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