不動産の購入を検討する際に相場よりも大幅に安い金額でお得だと思ったら、土地や建物に不具合のある訳あり物件だった・・ということも結構あります。
訳あり物件の種類を知っておくことで、変な物件を購入して失敗する可能性を下げることができたり、更に安い金額で購入する交渉材料にすることもできるかもしれません。その「訳あり」の部分を解決できれば、安く購入している分お宝物件に変わる可能性もあります。
そんな不具合のある訳あり物件は瑕疵物件と呼ばれますが、瑕疵物件にはどのような種類があるのかを記載していますので、参考にしてください(^-^)
目次
瑕疵物件の意味とは？売主が瑕疵担保責任を負う期間は？
瑕疵物件の瑕疵とは、不備、不具合、欠陥、キズを表す法律用語のことで、瑕疵物件には土地や建物に不具合のある物件になります。
目に見える問題であれば、金額を下げてもらったり、問題を解決をした後で引き渡しを受けることもできますが、目に見えない問題で後から問題がでてくることもあります。
売主には瑕疵担保責任があり不具合があった場合には責任を負わなければなりませんが、売主が不動産業者の場合は2年間責任を負いますが、売主が個人の場合は通常2～3ヶ月程しか責任を負いいません。
従って不動産を購入した後に不具合や欠陥に気が付いたとしても、一定期間が経過していた場合には、自分で責任を負うしかなくなってしますので、購入時に注意して見学をすることが大切になります。
瑕疵物件の種類とは？賃貸や売買で気を付けるポイントは？
瑕疵物件は大きく分けて4種類になります。
| ①物理的瑕疵物件
②法的瑕疵物件 ③環境的瑕疵物件 ④心理的瑕疵物件 |
瑕疵物件の種類①物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件は、土地や建物に物理的な不具合のあることです。土地であれば、地盤沈下や土壌汚染、埋設物があったり、建物であれば、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、床下浸水などがある物件になります。
シン・ブログも物件も見学に行くと物理的瑕疵物件の建物にはよく遭遇します。土地が地盤沈下をしていて建物が傾いている物件で平衡感覚がおかしく感じるものや、シロアリ被害で床がブカブカになっている物件、ひどい雨漏りの影響で建物内がカビだらけでキノコが生えているものなどもありました(・_・;)
物件を見学する際には、基礎にひび割れがないか、建物に傾きがないか、窓や建具の建付けが悪くないか、天井に雨染みがないか、床下や基礎を見てシロアリの蟻道がないか、床がブカブカしないかなどを念入りに確認することが大切です。
瑕疵物件の種類②法的瑕疵物件
法的瑕疵物件は、土地や建物が法的に制限されていたり、法律に反している物件などのことです。4m以上の道路に2m以上接する接道義務がとれていないことから再建築不可であったり、建ぺい率や容積率を超過している違法建築などがあります。
一見すると道路に接しているように見える物件であっても、実は建築基準法上の道路ではないもの、市街化調整区域で建物を建ててはいけないところに勝手に家を建ててしまった違法建築、建物の裏にガケがあり崖条例に抵触していて擁壁工事をしなければ建て替えができないものなど法的瑕疵物件はたくさんあります。
通常は売買契約時の重要事項説明で役所関係の調査を行っているので、必ず説明を受けますが内容をしっかりと理解しておかないと、後で建て替えをしたいと思ったらできなかったりする可能性もありますので、内容を把握しておき不明点は必ず確認するようにしておきましょう。
瑕疵物件の種類③環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は、物件自体に問題があるのではなく、その物件の周辺環境に問題がある物件のことです。周辺に工場があり、騒音や異臭がしたり、物件の近くに暴力団事務所があったり、火葬場が近くにあるなど物件の周辺環境に恐怖や不快に感じる施設などがある物件のことです。
シン・ブログも物件の見学にいった際に、隣の建物に門扉がとても頑丈に造られていることに加え、監視カメラが多数設置されていて物々しい雰囲気のものがありました。
建物には表札や看板も何も付けられてなく、住宅地図では○○建設になっていましたが、不動産屋に聞くとやはり暴力団事務所であったという経験もあります。
他にもゴミ屋敷が隣にあり、異臭と害虫の被害がすごく、ご近所トラブルが発生している物件もありました。売却理由が隣とのトラブルでしたので、隣が引っ越さない限り今後も続く可能性があります。
環境的瑕疵物件は、他者が関係してくることから自分の力ではどうすることもできないこともから、安いお宝物件であってもなるべくなら避けておいた方がいいかと思います。
不動産屋に話しを聞くだけでなく、近隣の地図を確認して嫌悪施設がないか、また実際に物件の近隣を歩いてみておかしな物件がないかなどを調ることが重要です。
瑕疵物件の種類④心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は、土地や建物自体には不具合はないが、過去に殺人や自殺、孤独死、火災があった物件になります。
自殺のあった物件や孤独死のあった物件を見学することはよくあります。高齢のおばあさんがお風呂で倒れて1ヶ月後に発見された物件や、若いサラリーマン男性が首つり自殺をした物件、火災があったアパートでリフォームもされずに放置されている物件も見たことがあります。
注意が必要なこととして賃貸の場合は、過去に人が亡くなった事故物件であっても一度別の人が入居した後は、事故物件であることを告知されないことがあることです。
心理的瑕疵物件についてはこちらをご覧ください↓↓
心理的瑕疵物件の告知義務の期間は？判例ではどうなっているの？
そのような物件に入居しないように「大島てる」という事故物件が掲載されているサイトがありあますので、確認しておくことでいわく付き物件を避けることができる可能性が高くなりますので、参考にしてみてください。
瑕疵物件の種類とは？賃貸や売買で気を付けるポイントは？
瑕疵物件にはいろいろな種類があり、不動産市場には意外と多くの物件が出回っています。種類や内容を把握しておき、不動産屋任せにせずに自分でも注意を払って物件の見学をすることで契約前に未然に防ぐことができる可能性も高まります。
賃貸や売買の契約を結ぶ前に建物や近隣の調査を行って、気になることがあれば不動産屋にしっかりと確認をすることが大切になります。
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