事故物件の告知義務が何年なのか？年数って気になりますよね。隣の部屋でなくなった方がいた場合に告知義務があるのかなど判例ではどうなっているのかを調べてみました(^^)
「事故物件」というとテレビの怖い話しでも出てくるように幽霊がでる「訳あり物件」や「いわく付きの部屋」で、住むと呪われてしまうような怖い印象があるかと思います。
事故物件は告知する必要がありますが、賃貸や売買において一定期間が経過すると告知義務がなくなり、不動産屋から告知されなくなる可能性があります。
賃貸物件を探している方や物件購入を考えている方、また不動産を賃貸に出すことを考えている方や売却を考えている方にとって、事故物件（心理的瑕疵物件）の告知期間はいつまでなのか？などの目安を記載してありますので、参考にしてもらえるとありがたいです(^-^)
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目次
事故物件（心理的瑕疵物件）とは？
事故物件は法律用語では、心理的瑕疵物件といいます。読み方は（しんりてきかしぶっけん）になるですが、不動産関係や法律関係の仕事をしていないとあまり馴染みのない言葉かもしれません。
そもそも瑕疵とは、本来あるべき機能や性能が備わっていない状態で、欠陥やキズ、不具合などがあるもののことです。建物自体に瑕疵があるものは、物理的瑕疵と呼ばれ雨漏りやシロアリの被害が発生しているものになります。
瑕疵物件についてはこちらをご覧ください↓↓
事故物件（心理的瑕疵物件）は、建物自体には不具合はないのですが、過去に殺人や自殺、孤独死など不幸な形で亡くなったという事実がある物件です。
賃貸物件を探していたり、物件購入を検討している場合は、チラシなどに「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」の表示がある物件が該当します。
心理的に恐怖や嫌悪を抱く可能性があり、その事実を知っていれば入居や購入をしなかったということにもなりかねませんので、賃貸契約や売買契約の際には入居する方や購入する方にその事実を隠さずに伝えなければなりません。これを告知義務と言います。
ただ心理的瑕疵物件の告知義務についての詳細は、法律で明確に定められているわけではありません。不動産の売却や賃貸に出そうとしている方は、告知をしなかったことで損害賠償請求をされることもありますので、裁判例を参考にして注意しておく必要があります。
事故物件（心理的瑕疵物件）の告知義務には病死や自然死も含まれる？
その物件で殺人や自殺があったという場合は、怨念や憎悪、未練など強い思いが残っているような気がしてちょっと怖いので、告知しなければいけないのはわかります。しかし、病死や自然死など事件性がない場合はどうなるのでしょうか？
判例では心理的瑕疵に該当するかどうかの基準としては、「通常人にとって当該事由があれば住み心地の良さを欠くと合理性があると判断される程度に至ったものであることが必要である」とされています。
一般的に病死や自然死の場合は、心理的瑕疵物件に該当しない傾向がありますが、死亡後に発見が遅れて死体が腐乱していた、ウジ虫やハエなどの虫が大量に発生していた、近隣に死臭が漂っていたなどの場合は、心理的瑕疵物件に該当する傾向があります。
事故物件の告知義務は隣の部屋でもあるの？
事故物件の隣の部屋の場合は告知義務はあるのでしょうか？判例では、隣や上下階の部屋で自殺事故があった場合でも告知義務は無いとしています。
従って後から隣の部屋で自殺があった事実を近隣の住民から聞いて知った場合でも、告知義務違反で損害賠償請求をすることはできません。
事故物件（心理的瑕疵物件）の告知義務がある期間はいつまで？
事故物件（心理的瑕疵物件）についての告知義務は法律で、いつまでの期間は告知しなければならないといったことが明記されていないことから非常に曖昧になっています。参考情報ですが、不動産協会は告知する期間として10年を推奨しているようです。
しかしながら、事件性によっては2～3年程度経過していれば告知しなくても大丈夫であったり、50年以上経過している事件であっても非常に猟奇的な事件で嫌悪感の強い物件であれば告知しなければいけないという事例もあることからケースバイケースで判断が別れるものになります。
事故物件（心理的瑕疵物件）の告知義務に関しては、事件性により異なるので一概には言えませんが、賃貸契約と売買契約でも異なってきます。
賃貸契約の場合の告知義務の期間は判例では何年？
事故のあった事実を告知する期間は、過去の判例を参考にすると事件・事故後おおむね2年～3年後で告知義務もなくなってくるケースが多いです。
また、過去の裁判において事件や事故が発生した後に一旦誰か別の入居者が住めば、その次の借主に対して告知義務はないという判例が出ました。従って次の入居者が決まるまでは告知しますが、更にその次の入居者に対しては特に告知しないということが一般的になっています。
以前は、事件・事故のすぐ後に関係者や不動産業者の社員などを短期間住まわせることで、告知義務をなくすといった方法が横行しましたが、裁判において無効とされ告知義務がなくなるということはありません。
また、事件後も同居人が引き続き3年入居して退去した後、次の入居者に対しては告知義務があるとの判例もでています。事件・事故後に同居人が住んでいたとしても、次の入居者には告知義務はなくなりません。
売買契約の場合の告知義務の期間は判例では何年？
売買契約の場合は長期間にわたってその土地や建物を利用することになり、金額も高額な取引が行われます。事件・事故の事実があることにより、契約の判断をする場合の重要な要素になってきますので、知りえる限りは告知することが大切になります。
過去の判例では、1０年前の事件や自殺であっても告知義務があることを認めているケースもあり一概には言えませんが事件・事故後10年位が目安になってきます。
事件内容によっては、建物自体は既に解体されて別の建物が建っていたとしても、過去にその土地の上にあった建物で猟奇殺人など、嫌悪感の強い事件が起こっている場合は、何十年経過していたとしても、告知する必要があります。
売買契約の場合は、なるべく知りえる事実は告知することで、未然にトラブルを防止することができます。
告知義務違反の判例はどうなってる？
もし告知義務があるにも関わらず、契約に不利であることから故意に隠して告知しなかった場合は、宅建業法違反となり契約解除や損害賠償請求をされる可能性があります。
告知事項の有無は、その不動産を購入する方や借りる方にとって、判断に重要な影響を及ぼす事項であることから、重要事項として説明をしなければなりません。
過去の判例では、自殺があったことを故意に隠して賃貸をしたことから賃料や慰謝料として104万円の賠償命令がでた事件があります。賃貸契約や転居に伴う費用だけでなく弁護士費用や家賃4ヶ月分の慰謝料も認められています。
この事件の家主は弁護士であったことから、裁判の時には弁護士費用はかかっていないのかと思いますが、通常の方であれば代理人弁護士をたてますのでその弁護士費用の負担も発生してしまいます。
事故物件の告知義務がいつまでなるのかを確認して、告知する必要がある場合はしっかりと告知を行わないと、トラブルになった際に経済的にも精神的にも大きな負担となってしまいますので、しっかりと告知を行うようにしましょう。
事故物件の告知義務はいつまで？判例では何年になってる？
事故物件（心理的瑕疵物件）の告知義務を負う期間は、法律で明確には定められているわけではないので、事件性によりケースバイケースになっています。
賃貸契約であれば、事件性もありますが概ね2～3年程が目安です。そして、事件・事故の後の入居者には告知義務がありますが、その次の入居者に対しては告知義務がなくなるとされています。
賃貸物件を探している場合は、告知事項がないからといっても、過去に事件・事故があった可能性もあるので、自殺等がなかったのかを不動産屋に確認しておいた方がよいかもしれません。
売買契約であれば、10年程が目安にはなりますが過去に残酷な事件が起こったなどの事実がある場合は、告知をしておく必要があります。トラブルを未然に防ぐためにも知りえる情報は告知することが大切です。
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