告知義務あり!東京23区内店舗付き賃貸併用事故物件の売買契約!

先日アパート購入の売買契約を結んできました。年末の契約で決済は2月頃になるかと思います。まだ所有権が移転していないのであまり物件の詳細は書けませんが、2年前に室内で孤独死があった事故物件です。。(;^ω^)

事故物件の購入は初めてなので募集やリフォームなど心配な部分もありますが、無事に満室化できるでしょうか^^;?

リフォーム内容や募集状況については、今後ブログで公開していきますので参考にしてもらえるとありがたいです^ ^

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店舗付き賃貸併用事故物件アパートの売買契約!

先日の仕事帰りに不動産屋の事務所に寄ってアパート購入の売買契約を締結してきました^_^この物件自体は10月下旬にインターネットで物件を探していた時に見つけてすぐに問い合わせをして、その日の内に見学をしてその場で買付を入れていました。

業者や投資家からの買付も多く入っていましたが、満額での買付(契約時には事情があり50万円減額になりました^^)とあまり細かい注文も付けずに面倒くさくない買主であることもアピールして無事に契約することができました。

売主は高齢の方で福祉施設に入っていることから成年後見人を立てての契約であることや、屋上に未登記で増築されたワンルームがあり、解体するかしないか、庭に設置された倉庫を撤去するかしないかなどで、買付から契約までの時間がかかってしまいました。

築年数も経過していることに加え、空室も多くかなりリフォームが必要になる物件です^^;物件取得後にリフォームをしてなるべく早めに満室にしたいと考えています。

告知義務あり。店舗付き賃貸併用アパートの概要について!

東京23区内で最寄り駅から徒歩11分、土地の広さが40坪ある築32年の鉄骨造3階建のアパートです。用途地域が近隣商業地域で建ぺい率80%、容積率300%ですが、前面道路が4mなので容積率は240%になります。

建物はアパートと記載していますが、店舗付きの賃貸併用住宅といった感じで部屋数は6戸になります。店舗、3SLDKのオーナールーム、2DKが2戸、1DKが1戸、屋上に建築会社を経営していた売主によって後で増築された1Rが1戸あります。店舗の前に車が1台停められる位の駐車スペースがあります。

間取りが複雑で1階に店舗とメゾネットタイプのオーナールームのDKと2部屋、2階にオーナールームの納戸と1部屋、賃貸部分の2DK、3階に賃貸部分の2DKと1DK、屋上にオーナーが使っていた増築された1Rがあります。

2階の2DKの部屋が2年前に孤独死があった部屋です。入居者と音信不通になり、心配した入居者の弟が見に行ったところ室内で亡くなっていたそうです。亡くなってから2週間経過していたということです。

シン・ブログが見学に行った時は、不動産屋も把握してなく特別なにおいなども無かったので普通の部屋だと思って見ていました。

ただ畳に黒いシミがあったので、「この黒いシミはなんでしょうね~。雨漏りでもないですし。。」「さぁなんでしょう?まぁ畳を交換すれば大丈夫そうですね~。」みたいな会話をした気がします(^_^;)

後から不動産屋より連絡を受け説明を聞き、あの黒いシミのところで亡くなったのか~とちょっとゾッとしましたが、買付が何本か入っていることやあまり高い賃料にできる部屋でもないので、特に交渉もしないでそのまま受け入れました^^;

事故物件の告知義務についてはこちらをご覧ください↓↓

心理的瑕疵物件の告知義務の期間は?判例ではどうなっているの?

店舗付き賃貸併用アパートの入居状況・空室について!

入居状況は6戸のうち2戸しか入っていない状態です。入居しているのは、3階の2DKと1DKの部屋で長期間住んでいます。

1階の店舗部分は、カウンターと業務用キッチンがあり元々は飲食店だったようですが、退去後は放置されていて長期間募集もされていない状態です。

2階の2Dkの部屋も、入居者が亡くなって空室になってから、リフォームもしてなく募集もしていませんでした。

オーナールームは、見学した時は残置物がたくさんありましたが、引き渡しまでに全て撤去することになっています。子供はいなく相続人となるのは甥と姪になるので、業者に依頼して全て廃棄するそうです。

屋上の1Rは売主がアトリエ?作業場?として使っていたようなので、もちろん賃貸の募集はしていません。8畳の部屋と押入、トイレと洗面台があるシンプルな部屋です。

店舗付き賃貸併用アパートのリフォーム計画!


まだ具体的なリフォーム計画は立てていませんが、外壁は比較的最近に塗装されていてキレイなのでそのままにします。屋上防水は引き渡しまでに売主負担で施工することになっているので、大きな金額のかかる外壁塗装・防水工事の費用はしばらく発生しなそうです。

しかし室内は、建築当時の設備が使われていて、お風呂がバランス釜であったり、キッチンや洗面台もかなり古いものなので交換をしないといけません。

床はクッションフロアを貼り、壁と天井はクロスの張替え、和室は明るめの色で塗装してすまそうかと考えています。あまりリフォームにお金を掛けられないので、表面的なリフォームを行いなるべく費用を抑えられるようにしていく予定です。

屋上の1Rは、トイレ、洗面台の交換したうえで、ミニキッチンとシャワールームでも施工しようかと考えています。

まだ見積りも全くとっていない状況なので、決済前に何社か見積りの依頼をしてリフォーム内容も決めておき決済後にはスムーズに工事に入れるように手配する予定です。

東京23区内店舗付き賃貸併用の事故物件アパートの売買契約!!のまとめ

事故物件でリフォームも必要なアパートですが、物件情報を見つけた後に即行動して買付を入れたことで売買契約を結ぶことができました。

長期間使用されていない店舗があったり、孤独死のあった事故物件であったり、屋上の怪しい1Rがあったりと、どうなるかはまだわかりませんが、早期に満室にできるように活動していきたいです(^-^)

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