不動産投資の検索サイトを見ていると、高利回りの築古木造アパートなどが目に付く時がありますよね？
でも実際に購入しても入居者が決まらずに、全然儲からないんじゃないかと心配になるかと思います。私自身も不安だったのですが、勢いで買付を入れて購入してしいました(^-^;
※画像はイメージです。
10年以上前の購入体験ですが、参考にしてもらえることがあればありがたいです(^▽^)
目次
近隣エリアの賃貸需要のヒアリング
人口１０万人程度の地方都市で、目を付けていた物件の入居付けはどうかのヒアリングで、近隣の不動産屋さんを周っておりました。目を付けていた物件自体も高利回りの築古物件でした。
あまり利用者も多くなく、各駅しか止まらない駅の周辺には３件の不動産屋さんがあり、フランチャイズの店舗はなく、個人経営のような不動産屋さんだけでした。
順番に周っていこうと考え、１件目に駅から１番近く一番大きい不動産屋さんに入りました。高齢の社長が出てきて対応してくれましたが、全然やる気もなく持家が多いから賃貸需要はあまりないことや、駐車場が戸数分以上ないと厳しいとのことでした。
地方なので地主の方が、アパート経営しているケースが多いけれど、空室も多くてあんまりうまくいってないとのことでした。。
地方の低価格帯、高利回りアパートとの出会い！！
やっぱりまずいエリアかなと心配になりながら、２店目の不動産屋さんに入りました。そこでは中年の部長が対応してくれました。
賃貸需要については、近隣の工場で働く外国人が増えているので、部屋を探している人は増加しているとのことであった。駐車場はあった方がいいが、生活保護など車を持てない人や高齢者で車に乗れない人もいるのでなんとかなりますと積極的な感じでした。
そんな話しを聞いているなかで、こんな物件もありますよと1枚のチラシを見せてくれました。そのチラシには利回り１２％と書いてあり、木造の２階建てアパート、築２５年１Kが６戸、３点ユニットの物件でした。
駐車場は縦列で２台駐車可能とはなってましたが、１台既に入居者が使用しているので実質なしの状態で、駅からは徒歩１４分と距離がありました。入居状況は6戸の内、半分の3戸だけでした。価格が900万円から最近値段を下げ850万円になっており、1部屋あたり3万円の賃料で、駐車場代が1台分のみ2,000円で貸しておりました。
これで利回り12%じゃ、ちょっとしんどいんじゃないかと、あんまり魅力を感じませんでした。入居も半分だし、入居付けにも苦戦しそうだなと思いました。
でも何か違和感を感じておりました。。なんだろう？
なんか利回りがおかしくないか〜？？なんで利回り12%なんだろ？
850万円×12%÷12月＝85,000円が月の賃料。現況の賃料は3万円×3部屋で90,000円に駐車場代2,000円で合計92,000円。計算合わないなー(^◇^;)
あっ！これ30,000円×3部屋で月90,000円で、価格900万円の時の利回り表示だから12%なのか。
そしたら、現況で3部屋と駐車場で92,000円あって、価格が850万円だから92,000円×12月＝1,104,000円で現況利回り12.9%、満室想定だと年間家賃収入が2,184,000円で利回り25.6%だ(o_o)
これ、現況で12.9%で回ってるんだから実はお宝なんじゃないかなと感じ始めました。
でも半分空室なので、入居が中々決まらないんだろうなとは思いましたが、不動産屋さんいわく、外国人労働者や生活保護が増えてるけど、地主系の大家さんは入れたがらないし、部屋もリフォームしないでそのまま貸し出すから、紹介できる部屋も少ないんですよ。
この物件も3部屋中2部屋は外国人（アフリカ系）で、空いてる部屋はクリーニングしてないから募集自体してないということでした。ますます行けそうな気がしてきましたが、欲しそうな素ぶりはぜずに見に行くことにしました。
高利回り、築古物件の見学へ！！
不動産屋さんからは歩いて15分位で、途中にスーパーやドラッグストア、100円均一などもあり生活はしやすそうでした。コンビニは徒歩5分位の所にあり、物件は閑静な住宅街の中の角地にあり、新築や築浅の家もチラホラありました。
その住宅街の中で、物件は手入れがされてなく、雑草が生え放題でゴミも散らかっており異質な空気を放っていました。
不動産屋さんから、キーボックスの番号を聞いていたので、開けて自由に見ていいとのことでした。一部屋ずつ見ていきましたが、部屋自体は前の入居者が退去したままの状態で綺麗ではありませんが、クロス張替えやクリーニングなど表面的なリフォームをすれば、貸し出せそうでした。
物件内だけでなく、近隣のエリアも散歩してみました。アパートも数件ありましたが、やはり空室が目立ちました、、、、
見学を終えて不動産屋さんに戻り、売主さんについて聞いてみました。売主さんは、全然違うエリア（物件から高速などを使って２時間半位の場所）に住んでいて、お父さんから相続した物件なので、１度も来た事がないとのことでした。
現況の入居率でも十分回っているので、全然いけそうだなとは思いましたが、不動産屋さんには、あまり欲しそうな素振りは見せずに、いろいろと修繕にもお金がかかるし、入居率も低いので難しい旨を伝えた上で、７００万円で買付を入れてみました。
３日後位に不動産屋さんから連絡があり、８００万円（５０万円引き）ならOKということでしたので、承諾して契約することになりました(^▽^)/
融資は公庫を利用して、リフォーム代も込みのオーバーローンで購入することができました。現況でも利回り13.8％で満室想定は27.6％になります。低価格帯なので、利回りが高くなりますが、入居が決まるごとにキャッシュフローも増加していくので、満室にしてやろうと気合いが入りました。