不動産投資の失敗談!大学移転後に購入したワンルームアパート!

不動産投資を行う際に検討段階では良い物件だと感じて購入したのですが、運営してみると実際はあまり良くなくて失敗だったということもあります(;´Д`)シン・ブログが失敗した事例や物件について記載しています。

今後、不動産の物件購入を考えている方が同様の失敗をしないように、少しでも参考にしてもらえるとありがたいです^_^


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不動産投資の失敗例!学生街だけど大学が移転!供給過多で空室の多いエリアの物件!

シン・ブログが初めて購入したアパートが、近隣に大学のあるアパートで学生が多く暮らす学生街といった感じの場所にある物件でした。

初めて契約・購入した物件の事例についてはこちらをご覧ください↓↓

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駅から徒歩7分で6畳のワンルームでロフト付き、風呂・トイレ同室の3点ユニットで購入当時は、築17年で外壁、屋根塗装が数年前にされていてキレイでした。

シン・ブログの出身地からも近くて土地勘もあるし、何かあればすぐに行くこともでき、最悪入居者が全くいなくどうしようもなくなってしまった場合には、そこに住めばいいじゃん♪と軽く考えていました。

購入した当時は、満室で家賃設定も高いことから、全然楽勝で運営していけると考えていました。しかし、物件に一部屋空きが出て募集をかけたのですが、2ヶ月、3ヶ月と時間がたっても全く決まりません。

管理会社に聞いてみると学生が多いエリアなので、3月など新学期の始まる時期でないとあまり部屋探しをしている人自体がいないので問合せや内見が全然ありません。。

しかも、そもそもそこの大学のいくつかの学部が都心部に移転してしまったことや、これまでは4年間そこの同じキャンパスだったのに、1年生だけそこのキャンパスとなり、それ以外の3年間は別のキャンパスになってしまったことが影響して、学生数が大幅に減ってしまったということを始めて知りました。

そんなことがあったと知らずに買ってしまったので大失敗です。。少し調べればわかることなのに、土地勘があることから全く調べずにいける!と考えてしまいました。

他のアパートでも空室が多くあることから、家賃を大幅に下げても中々決まりません。安い家賃を希望する学生はもっと古い物件で激安の家賃設定のところもあるので、そういった物件に流れてしまいます。

新築や築年数の浅い物件も多くあることから、ある程度の賃料設定になるとオートロックがあるなどセキュリティがしっかりとした物件でないと、ご両親からの了解が得られないこともあり、特徴が少なく中途半端な物件であったことから苦戦を強いられました(-_-;)

不動産屋に聞くとワンルームの部屋はたくさんあり、風呂・トイレ別でないと入居付けが厳しい。3点ユニットの物件の場合は賃料を大幅に下げたり、募集条件を見直さないと決めるのが難しいと言われました。。

不動産投資の失敗により破産・離婚が頭をよぎる。。

入居が決まらないまま月日だけ流れていきましたが、更なる危機が発生!元々学生が入居していた2部屋が一気に退去してしまいました。

入居は6部屋の内、3部屋となってしまいローン返済もギリギリの状態です。更に室内の修繕費用、クリーニング代など大きな支払いも発生してしまい、預金を取り崩して対応しました。

アパート経営などの不動産投資で成功して、経済的自由を獲得するぞ!と始めた不動産投資で、むしろ経済的に不自由な状態に陥ってしまいました。。

自信満々で購入したつもりだったのに、しっかりと調べていなかったことを後悔しました。そして、当時は今よりもサラリーマンの年収も低く、上の子がまだ赤ちゃんだったこともあり、生活は苦しく妻からの不満の言葉も頻繁に浴びせられて精神的にもつらかったです。

このまま入居が決まらずに退去が発生していったらいずれ破産し、妻とも離婚して家族がバラバラになってしまうなと夜も眠れない不安な毎日を送ってました~_~;

失敗からのリカバリー!空室対策の実践・管理会社変更!

全然入居が決まらないことから、たくさんの本を読んで勉強したり、内見者用の大家の手紙を作ってみたり、入居者プレゼント、家具付きの部屋にするなど入居を決めるためにいろいろとやってみました。

その中で、以前から何度かやったことはありましたが、近隣の不動産屋まわりをしました。今回は管理会社変更をすることを主な目的として、客付けの強い会社を探すためにいくつかの会社に直接賃貸募集をしていきました。

学生が多い街だといっても社会人の入居希望者も一定程度いることから、なるべく学生ではなく社会人の入居を希望しました。

そして生活保護や高齢者、外国人、フリーターも入居可能であることをアピールして、どんな入居者でも受け入れますよと門戸を大幅に広げて募集依頼をしました。

やっと1部屋申込が入ったかと思ったら、立て続けに入居を決めてくれて念願の満室になりました( ;∀;)ヤッター

入居した方は高齢の生活保護受給者、ガテン系の仕事をしている若者、若い女性のスポーツインストラクターと様々でした。

学生ではなく社会人の方が、トラブルも少ないだけでなく入居期間も長い傾向があるので良かったです。

そして積極的に物件の紹介をしてくれた不動産屋に管理を変更することにしました。地元で長く営業していることから、入居希望者の情報も多く入ってきます。

シン・ブログのアパートから徒歩3分位の場所にあることから何かあるとスピーディに対応をしてもらえます。

その後は、管理会社とこまめに連絡を取り合い運営していくことで、比較的安定的に運営することができました。

不動産投資の失敗談!大学移転後に購入したワンルームアパート!のまとめ

当然のことですが、アパートなど不動産投資物件を購入する際には、そのエリアの賃貸需要やライバルとなる物件の供給数などをチェックする必要があります。

土地勘があるから大丈夫だろうというのは全く意味がありません。特に大学や工場など賃貸需要に大きな影響を及ぼす施設がある場合は、必ず動向をチェックしておかないと後で痛い目にあってしまいますので、購入前にしっかりと調査しておきましょう(^-^)

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