不動産は世界に一つしかないものであり、同じのはありません。従って定価もなく価格は決まっておりません。特に土地に関しては、全く同じ場所、同じ形、同じ面積のものはありませんので、価格を決めるということは難しいです。
ただ土地の価格を決めるための基準になる価格はあります。その基準になる価格も何種類もあり、1つの物件に対して複数の価格が決められることから1物4価（5価）と言われたりします。（イチブツヨンカと読みます。）
その土地価格を決める基準となる価格にはどのような種類があるのでしょうか？そしてどこで調べることができるのでしょうか？
目次
土地の価格は複数ある！！
土地の価格には何種類かの価格があります。国や地方公共団体が決定している価格や税金の金額を計算するために用いられたりしています。その価格を把握することで、ある程度、相場の価格を計算することができます。
この内、①の実勢価格以外は国や地方公共団体が決定している評価額となります。下の①から④までの価格が１物4価、これに基準地標準価格を加えたものが1物5価になります。
①実勢価額
②公示価格
（基準地標準価格）
③相続税路線価
④固定資産税評価額
土地の価格相場①実勢価格とは？
実勢価格は、実際に取引される価格になります。国が決めているわけではなく、近隣の取引事例を参考にして、この位の金額で売買されるであろう金額となっています。売り手と買い手によって決められる価格であることから、市場で実際に売買される金額です。
近隣の取引事例は国土交通省が発表している国土交通省土地総合情報検索というサイトで確認することができます。
土地の価格相場②公示価格とは？
公示価格は国が決定している評価額です。適正な土地価格を形成するために決められていて、土地売買の際の指標となります。
毎年の1月1日に国土交通省が定めた都市計画区域内にある一定の場所（標準地）の価格を複数の不動産鑑定士の評価により決定していて、毎年3月の下旬頃に発表されます。
標準値は全国に約25,000箇所あるので、近隣の公示価格を参考にして、評価額を出したい土地の価格を算出することができます。
一般的な目安になりますが、公示価格の1.1倍から1.2倍が実勢価格となります。
基準地価とは？
国土交通省が発表するのが公示価格で、都道府県が発表するものは基準地価といいます。毎年7月1日に都道府県が定めた基準地の価格を不動産鑑定士による評価によって決められていて、9月下旬頃に発表されます。
①から④の価格に基準地標準価格を含めると1物5価になります。
土地の価格相場③相続税路線価とは？計算方法について
相続税路線価とは相続税や贈与税を計算する際の基準となる土地の価格で、国税庁が定めています。道路（路線）ごとに1㎡あたりの価格が定められていることから、路線価と呼ばれます。
価格の計算方法ですが、その土地が接している道路に定められた価格（路線価）に、土地の面積を掛けることで価格を算出することができます。仮に路線価が10万円で土地の面積が100㎡であれば、10万円×100㎡＝1,000万円となります。
この路線価は、公示価格の80%を目安に決定されています。
路線価は国税庁の路線価図で確認できます。
土地の価格相場④固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、登録免許税を計算する際の計算の基礎になる金額で市区町村が定めていて、3年ごとに評価額が更新されます。役所で固定資産税評価証明書を取得すると評価額を確認することができます。
また不動産の所有者には固定資産税の納税通知書に評価金額がのっておりますが、その評価金額を見るとものすごく低く感じるかもしれません。固定資産税は公示価格や基準値標準価格の70％を目安に決定されていることから、実際に取得した価格である実勢価格とは大きく開きがあります。
ただこの評価額自体は、固定資産税などの税金を求める際に使用されるので、評価額があがると税金も上がってしまうので、あまり高くない方がいいのかもしれません。
路線価や公示価格の楽な調べ方！全国地価マップ
路線価や公示価格を調べることにより、土地の相場がわかり割安に売り出されている物件を見つけることなどができます。
ただ路線価や公示価格を調べるには結構大変です。というのも、路線価を例にとると国税庁のホームページで路線価図を見ることができますが、該当の土地を地図を見て探さないといけないので大変です。
しかし、全国地価マップを使うと住所を入力することで、該当の土地の路線価を確認することができることに加えて、近隣の地価公示価格を調べることができたりと、とても便利になっております。
土地価格相場の調べ方・計算方法のまとめ
土地の価格は1物4価(5価)と言われるように、基準となる価格がいくつかあります。その価格を把握することで、土地の相場よりも割安で購入することができたり、指値をする際の根拠にすることもできます。
4つの価格はそれぞれ異なっていて、実勢価格が一番高く、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額の順番で低くなっていきます。
公示価格を基準として考えてそれぞれの価格を比較してみます。
公示価格の1.1倍～1.2倍が実勢価格
公示価格の0.8倍が相続税路線価
公示価格の0.7倍が固定資産税評価額
上記の価格を把握しておくことで、相場より割安かどうかの判断が付きやすくなります。仮に固定資産税評価額が1,000万円の場合は、0.7で割ると公示価格の金額位となり、さらに1.1倍～1.2倍すると実勢価格に近くなると計算することができます。
1,000万円÷0.7＝1,428万円
1,428万円×1.2＝1,713万円
おおよその相場の金額が計算できましたので、売値や近隣の取引事例を確認して割安な物件を探す際の判断材料にすることができます。調べてみると結構楽しいのでやってみてください。
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