「不動産投資をやると不労所得が得られてがっつり儲かりそうだ！！」ということで何も勉強もせずに不動産投資を始めると、一時期問題になったシェアハウス投資「かぼちゃの馬車」にひかれて大失敗をした方々のように痛い目にあってしまう可能性が高いです。
しっかりと勉強をしたうえで、やるか・やらないかの判断を下して自己責任で進めていくことが大切です。それでは、不動産投資のリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？
リスクがあるからこそリターンもあるものなので、当然失敗する可能性もありますが、リスクの種類や内容を踏まえた上で、回避、分散する対策を立てていけばリスクを減らしていくことができますよね(^-^)
目次
不動産投資リスクやデメリットの種類は？
不動産投資は、「投資」といってますが、実際は賃貸経営でありビジネスになります。ビジネスには全くリスクが存在しないものなんてないと思いますが、リスクを把握した上で適切なリスクヘッジを施していけば失敗を最小限に抑えることができるようになりますね(^-^)
不動産投資でのリスクやデメリットの種類には以下のものがあります。
＜不動産投資のリスクやデメリット＞
①空室リスク
②建物修繕リスク
③火災・天災リスク
④孤独死や自殺に対するリスク
⑤家賃滞納・夜逃げのリスク
⑥流動性が低い
⑦固定資産税など経費がかかる
不動産投資のメリットについては こちらをご覧ください↓↓
不動産投資のリスクやデメリット①空室リスク
不動産投資の最大のリスクと言えば空室リスクがあげられます。毎月の家賃収入やキャッシュフローが得られるのは、入居者がいることが必要なので空室であれば絵に描いた餅になってしまいます。
ローン返済がある場合は、家賃収入がないことから給料から別途手出しで支払いが発生しなければならないこともあるかもしれません。
区分所有のマンション1室をローンを組んで購入した場合で考えると、家賃収入から管理費・修繕積立金の支払い、ローン返済、固定資産税などの支払いが発生します。
入居者がいる場合は、家賃で賄えていましたが空室が発生したことで、ローン返済と管理費・修繕金の支払いで10万円近くの支払いが発生してしまうことがありますので、空室リスクはとても怖いものになります。
ただ空室リスクに備えるということで、サブリース（家賃保証）を使うことは全くおすすめできないので、使わない方がいいです。サブリースは業者を設けさせるだけで、大家はお金を吸い取られ養分とされてしまいますので、利用しないことが賢明です。
サブリースでの失敗談もこちらに記載さえているのでご覧ください↓↓
空室リスクの回避と分散方法！
不動産投資の空室リスクの回避と分散方法として、賃貸需要のあるエリアで適切な家賃設定をして、物件が綺麗に管理されていれば、ある程度空室リスクを抑えることができます。
またリフォームの際に壁紙を他のライバル物件では余り使われていないオシャレなものを使うことで、費用をあまりかけずに特徴的な室内にすることで差別化を図り入居が決まりやすくなります。
空室リスクの回避、分散方法として、返済比率を抑えることと複数の物件を保有することはとても効果的です。もし家賃収入に対する返済比率が40％の物件を2室もっていた場合で考えてみます。
家賃が10万円でローン返済が4万円の場合は、ローン返済後に6万円のお金が残ります。仮に1部屋空室になったとしても、もう1室からの家賃収入で家賃を支払うことができるようになります。
複数所有することで、1戸あたりの空室率を下げることができます。1戸の場合は1室の空室で空室率100％ですが、2戸の場合は1室の空室で50％に下げることができます。
もし10戸のアパートを購入した場合は、1室や2室の空室が発生しても空室率は10％か20％になります。全ての部屋が空室になってしまったら大変ではないかと感じるかもしれませんが、全国的な空室率は20％程度なので、平均で考えても10戸の内8戸は入る計算になりますよね。
しかも空室率の中には、賃貸需要の少ない地方のガラガラな物件や放置されている空家なども含まれています。そうしたことを考えると、賃貸需要が普通にあるエリアで室内をきれいにして募集していれば、比較的安定的に運営することができるようになります。
不動産投資のリスクやデメリット②建物の修繕リスク
賃貸に出している物件に、不具合が生じた場合は大家の費用で修理をしなければねりません。エアコンが壊れて動かない、給湯器が壊れてお湯が出ないなど突発的に発生する費用がかかります。
満室物件の管理会社から電話が鳴ると退居連絡か不具合の発生のことが多くいつもドキッとします。購入時に建物内をしっかりと確認しておかないと、雨漏りが発生したり、建物が傾いている場合もありますので、しっかりと確認しておきましょう。
建物の修繕リスクの回避と分散方法！
建物の修繕リスクは築年数の経過とともに発生する可能性も高まり、避けることができないので、突発的な支払いによって経営が苦しくならないように毎月のキャッシュフローの中から修繕費用を準備しておくことが大切です。
また入退去が発生したタイミングでメンテナンスをしておくことで入居後の不具合を予防することができます。仮に入居後に水漏れが発生してしまった場合は、緊急での対応となることから割高の工事費用を請求される可能性もあるので事前に防ぐことができます。
またエアコンや給湯器、雨漏りの修理でも場合によっては火災保険で対応することもできるケースもあり、手出しを抑えることもできます。
またプロパンガスの場合は給湯器の交換費用などもガス会社が負担して貸与してくれるケースが多いので、給湯器の交換費用である約20万円の出費をしなくても対応できます。不動産の運営に関する知識をなるべくたくさん身に付けておくことでリスクヘッジをすることができるようになります(^-^)
不動産投資のリスクやデメリット③火災・天災に対するリスク
所有する物件で万一火事になってしまったり、地震、台風といった天災によって被害を受ける可能性もあります。
最近では、台風や大雨により土砂崩れが発生したり、河川が氾濫していろいろなところで、床上浸水や床下浸水の被害が出ています。
いつ火災や地震、台風といった天災が発生するかもわからないことから、備えをしておくことが大切になってきますね。
火災・天災に対するリスク回避と分散方法！
火災・天災に対するリスク回避については、必ず火災保険や地震保険に加入してリスクヘッジをしておくことが大切です。そして、保険料はなるべく削らずに手厚く加入しておくことをおススメします。
シン・ブログも4階の部屋で給排水管から水漏れが発生して、階下の部屋まで被害がでてしまったことがあります。3階2部屋、2階2部屋、1階2部屋の修繕が必要で、その時の現状回復費用の見積りを見た時には血の気が引きました。
幸いなことに全額保険で賄うことができましたので、火災保険の重要性を改めて感じました(^-^)
天災のリスク回避としては、地域を分散することもリスクを分散することができるようになります。違う都道府県で物件を購入したり、関東と近畿地方で購入するなど物件の所在するエリアを分散することで、リスクも分散することができますね^^
不動産投資のリスクやデメリット④孤独死や自殺に対するリスク
最近では、高齢者の一人暮らしが増えてきていることから、室内で倒れてしまいそのまま亡くなってしまう孤独死も増加しています。また20代、30代といった若い方の亡くなる原因で1番多いのは自殺ですので、若い方でも亡くなる可能性は十分あります。
もし亡くなってから発見するまでに日数が経過すると腐敗が進み、室内の修繕や匂いの除去がとても大変になり多額の費用がかかります。募集の際には告知事項として伝えなければならないので、家賃も下げないと入居者が見つからなくなる可能性もあります。
シン・ブログが保有している不動産で室内で亡くなった方はおりませんが、これまでのアパート経営の経験で5名の入居者が亡くなっているので、いつそのようなことが起きてもおかしくはありません。
亡くなった5名に方の内4名は高齢者ですが、1名は20代の外国人の方でした。外国人の方は体調を崩していましたが、言葉も苦手であることから病院にもいかなかったことから、病気をこじらせてしまったという悲しい話しを勤務先の社長より聞きました。
孤独死や自殺に対するリスクとヘッジ
熟年離婚が増えていることもあり、比較的高齢の方の単身での入居も多くなっており孤独死が発生する可能性は増加しております。
また若い方にとっても景気があまり良くないこともあり、非正規雇用やフリーターなど低所得であることから結婚することができずに一人暮らしを続ける方も増えています。将来の先行きに不安を感じて自殺をする方も中にはいるかもしれません。
孤独死や自殺が発生した場合は、遺族の方に損害賠償をすることもできますが、払ってもらえないこともあります。原状回復工事にも多額の費用がかかるので、自殺・孤独死に備える保険もありますので、心配な方は加入してリスクヘッジをすることをおススメします。
不動産投資のリスクやデメリット⑤家賃滞納・夜逃げのリスク
せっかく入居が決まっても家賃が支払われなければ意味がありません。シン・ブログも過去に保証会社を入れずに連帯保証人で入居を受け入れた方で、2年位住んだ後に夜逃げをしてしまった方がいました。
その時は運良く連帯保証人から滞納家賃と現状回復費用、クリーニング費用を全て回収することができましたが、通常であれば回収は厳しくなってしまいます。
家賃滞納・夜逃げのリスク回避と分散
家賃滞納のリスクに対しては、保証会社を入れることで代わりに支払ってくれるので安心です。現状回復費用に関しても保証してくれる会社もあるので有効的に活用すれば安定的に運営することができます。
保証会社への保証料の支払いは、入居する方が支払い大家が負担する費用はないので、基本的には保証会社を使ってもらうようにすることで、滞納リスクを軽減させることができます。
不動産投資のリスクやデメリット⑥流動性が低い
不動産投資のデメリットとして、流動性が低いことがあげられます。流動性とは現金化しやすいかどうかのことです。不動産は他の動産と比べて高額であることから、買い手も少なくなってしまいます。
やっと買い手が見つかったとしても、ローンが通らない場合は売却することができません。もし、不動産を売却して現金にしたいと考えてもすぐには現金に出来ずに、ある程度の期間がかかります。
そして不動産を売却する際には、図面や測量図といった建築関係の書類など、たくさんの書類を提出する必要もあり、とても手間がかかります。
流動性が低いデメリットの対策
不動産の売買は大きな金額であり、現金化するには時間がかかります。ただあせって売却すると足元を見られて大幅な値引き交渉をされる可能性もあることから、売却を行う場合はなるべく早めに不動産屋に相談することが大切です。
概ね3ヶ月あれば売却することができると言われていますが、査定金額や相場よりも少しお得感のある金額で売りに出すとすぐに買手が見るかるケースも多いです。
不動産投資リスクやデメリット⑦固定資産税などお金がかかる
不動産投資のデメリットとして、いろいろとお金がかかるということがあります。不動産を購入する時はもちろん、運営をしている間もお金がかかります。運営自体は外注化することができますが、費用はかかります。
不動産投資の運営に関する外注化についてはこちらをご覧ください↓↓
購入時には、物件の購入代金、不動産屋の仲介手数料、登記費用、火災保険料などの費用がかかります。諸費用に関しては、目安ですが物件の購入価格の8%位の費用がかかってきます。
物件購入した後には、半年位経過した頃に不動産取得税が届きます。不動産取得税は1回支払うだけですが、大体固定資産税の3倍位の金額なので、かなり痛い出費になります。
固定資産税は毎年4月頃に届きます。木造であればそんなに大きな金額ではありませんが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンション1棟になるとかなり大きな金額になります。
また他にも管理会社には管理費の支払いが必要で家賃の5%が相場となっています。物件に入退居が発生すると、不動産屋への広告料、リフォーム費用がかかります。
アパート経営でかかる費用についての詳細はこちらをご覧ください↓↓
アパート経営での管理会社や税理士、入居・退去の費用はどのくらい？
固定資産税などお金がかかるデメリットへの対策
不動産投資では固定資産税だけでなく、様々なお金がかかってきます。その対策としてはかかる費用をあらかじめ把握しておき、準備しておくことが大切になります。
また余計な費用がかかっていないか、削ることができる費用はないかをチェックしていくことも大切です。基本的に支払いは家賃収入から行いますが、しっかりとキャッシュフローを貯めて準備しておかないと、手出しが発生してしまいます。
手取り収入であるキャッシュフローについてはこちらをご覧ください↓↓
固定資産税やリフォーム費用に関してお得な支払い方法として、キャッシュカードで支払いをしたりセブンイレブンのナナコを使って支払うことでポイントを得ることもできるので、なるべく活用することをおススメします(^-^)
不動産投資のリスクとデメリット！リスクの種類と回避、分散方法！のまとめ
不動産投資には、デメリットやリスクがあります。リスクに関しては、保険や保証会社を活用することで、カバーすることができます。
空室リスクに対しては、賃貸需要のある地域であれば、不動産屋との連携や室内の工夫、募集家賃の見直しなどにより入居者は見つかります。
デメリットやリスクを理解した上で、対策を施すことで安定的に運営することができますので、サラリーマンであっても不動産投資は行うことができます。
不動産投資関連のリンクはこちらをご覧ください↓↓
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