不動産投資のデメリットやリスク!サラリーマンにはやっぱり無理??

「不動産投資をやると不労所得が得られてがっつり儲かりそうだ!!」ということで何も勉強もせずに不動産投資を始めると、一時期問題になったシェアハウス投資で大失敗をした方々のように痛い目にあってしまう可能性が高いです。

しっかりと勉強をしたうえで、やるか・やらないかの判断を下して自己責任で進めていくことが大切です。それでは、不動産投資のデメリットやリスクにはどのようなものがあるのでしょうか?

リスクがあるからこそリターンもあるので、当然損する可能性もありますが、その内容を踏まえた上で、対策を立てていけばリスクを減らしていくことができますよね。

サラリーマンにとってリスクに対応すること自体は、日々の業務で行っていることですので、不動産投資についても問題なく行うことができます。

不動産投資のデメリットやリスクとは?

不動産投資は、「投資」といってますが、実際は賃貸経営でありビジネスになります。ビジネスには全くリスクが存在しないものなんてないと思いますが、リスクを把握した上で適切な対策を施していけば最小限に抑えることができるようになります。

不動産投資のメリットについては こちらをご覧ください↓↓

不動産投資のメリットとは?サラリーマンにも最適⁈

不動産投資のデメリットやリスク①流動性が低い

不動産投資のデメリットとして、流動性が低いことがあげられます。流動性とは現金化しやすいかどうかのことです。不動産は他の動産と比べて高額であることから、買い手も少なくなってしまいます。

やっと買い手が見つかったとしても、ローンが通らない場合は売却することができません。もし、不動産を売却して現金にしたいと考えてもすぐには現金に出来ずに、ある程度の期間がかかります。

そして不動産を売却する際には、図面や測量図といった建築関係の書類など、たくさんの書類を提出する必要もあり、とても手間がかかります。

不動産投資のデメリットやリスク②固定資産税などお金がかかる

不動産投資のデメリットとして、いろいろとお金がかかるということがあります。不動産を購入する時はもちろん、運営をしている間もお金がかかります。運営自体は外注化することができますが、費用はかかります。

不動産投資の運営に関する外注化についてはこちらをご覧ください↓↓

不動産投資は不労所得⁈サラリーマンにも最適な理由とは?

購入時には、物件の購入代金、不動産屋の仲介手数料、登記費用、火災保険料などの費用がかかります。諸費用に関しては、目安ですが物件の購入価格の8%位の費用がかかってきます。

物件購入した後には、半年位経過した頃に不動産取得税が届きます。不動産取得税は1回支払うだけですが、大体固定資産税の3倍位の金額なので、かなり痛い出費になります。

固定資産税は毎年4月頃に届きます。木造であればそんなに大きな金額ではありませんが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンション1棟になるとかなり大きな金額になります。

また他にも管理会社には管理費の支払いが必要で家賃の5%が相場となっています。物件に入退居が発生すると、不動産屋への広告料リフォーム費用がかかります。

基本的に家賃収入から支払いを行いますが、しっかりとキャッシュフローを貯めて準備しておかないと、手出しが発生してしまいます。

キャッシュフローについてはこちらをご覧ください↓↓

不動産投資のキャッシュフローとは?計算方法や目安について!

不動産投資のデメリットやリスク③いろいろなリスクがある

不動産投資にはメリットも多いですが、その裏返しとして、上手くいかなかった場合はリスクとなって襲いかかってきます。

空室リスク

家賃収入やキャッシュフローが得られるのは、入居者がいることが必要なので空室であれば絵に描いた餅になってしまいます。

空室リスクがありますが、賃貸需要のあるエリアで適切な家賃設定をして、物件が綺麗に管理されていれば、空室リスクを抑えることができます。

またリフォームに力を入れて特徴的な室内になっていることで、入居が決まりやすくなることもあります。

ただ空室リスクに備えるということで、サブリース(家賃保証)を使うことは全くおすすめできないので、使わない方がいいです。

建物の修繕リスク

賃貸に出している物件に、不具合が生じた場合は大家の費用で修理をしなければねりません。エアコンが壊れて動かない、給湯器が壊れてお湯が出ないなど突発的に発生する費用がかかります。

満室物件の管理会社から電話が鳴ると退居か不具合の発生のことが多くいつもドキッとします。購入時に建物内をしっかりと確認しておかないと、雨漏りが発生したり、建物が傾いている場合もありますので、しっかりと確認しておきましょう。

ただエアコンや給湯器の修理で、お金をかけずに行う裏技もありますので、不動産の運営に関する知識を身に付けておくことは、とても大切になります。

火災・天災に対するリスク

万一火事になってしまったり、地震、台風といった天災によって被害を受ける可能性もあります。最近では、台風や大雨により土砂崩れが発生したり、河川が氾濫していろいろなところで、床上浸水や床下浸水の被害が出ています。

シン・ブログも台風の影響で瓦が落ちてしまった物件がありますので、現在は保険を申請しているところです。こうした被害に備えて必ず火災保険や地震保険に入り、リスクをカバーしておくことが大切です。

孤独死や自殺に対するリスク

最近では、高齢者の一人暮らしが増えてきていることから、室内で倒れてしまいそのまま亡くなってしまう孤独死も増加しています。また20代、30代といった若い方の亡くなる原因で1番多いのは自殺ですので、若い方でも亡くなる可能性は十分あります。

もし亡くなってから発見するまでに日数が経過すると腐敗が進み、室内の修繕や匂いの除去がとても大変になり多額の費用がかかります。募集の際には告知事項として伝えなければならないので、家賃も下げないと入居者が見つからなくなる可能性もあります。

シン・ブログが保有している不動産では室内で亡くなった方はいませんが、これまで5名の入居者が亡くなっているので、いつそのようなことが起きてもおかしくはありません。孤独死や自殺などに備える保険もありますので、心配な方は加入することをおすすめします。

家賃滞納・夜逃げのリスク

せっかく入居が決まっても家賃が支払われなければ意味がありません。シン・ブログも過去に保証会社を入れずに連帯保証人で入居を受け入れた方で、2年位住んだ後に夜逃げをしてしまった方がいました。

その時は運良く連帯保証人から滞納家賃と現状回復費用、クリーニング費用を回収することができましたが、通常であれば回収は厳しくなってしまいます。

家賃滞納のリスクに対しては、保証会社を入れることで代わりに支払ってくれるので安心です。現状回復費用に関しても保証してくれる会社もあるので有効的に活用すれば安定的に運営することができます。

保証会社への保証料の支払いは、入居する方が支払い大家が負担する費用はないので、基本的には保証会社を使ってもらうようにすることで、滞納リスクを軽減させることができます。

不動産投資のデメリットとリスクのまとめ!サラリーマンにもできる!!

不動産投資には、デメリットやリスクがあります。リスクに関しては、保険や保証会社を活用することで、カバーすることができます。

空室リスクに対しては、賃貸需要のある地域であれば、不動産屋との連携や室内の工夫、募集家賃の見直しなどにより入居者は見つかります。

デメリットやリスクを理解した上で、対策を施すことで安定的に運営することができますので、サラリーマンであっても不動産投資は行うことができます。

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