住宅ローン審査に投資用1Rマンション所有は影響するの？

住宅ローンの審査をする際に投資用のマンションを所有している方は意外と多くいます。一部上場企業に勤めている方や公務員の方に多い印象です。

投資用のマンションを所有していること自体では、問題ありませんが収支の部分や資産の面でマイナスになるケースが多いです。投資用マンションを複数所有していることから、審査に通らない方も結構います。

現在は、サラリーマン大家も増加していて、不動産投資が過熱している状況です。そういうシン・ブログも8年程前から不動産投資をしていて、アパートや戸建を購入して賃貸に出しています。

不動産投資が人気の理由として、サラリーマンとして働きながらでも賃貸経営ができたり、大きな金額をローンで借りてレバレッジを効かせて運用することができたりとメリットが多いことがあげられます。

不動産投資についてはまた別の機会に記載したいと思います。

住宅ローンの申込を受けると意外と多くの方が投資用のマンションを所有しています。現金で購入してローンを組んでいなければ、家賃収入がプラスになりますが、通常はローンを組んで購入しています。

住宅ローンを審査する際には、返済比率を考慮しますので、投資用マンション購入で組んだローン分は、マイナスとなります。そのマイナス分を家賃収入でカバーできていれば、影響はありませんが審査の時は、家賃収入全額では考慮しません。

確定申告を３年間分提出してもらい、3年間分の家賃収入の平均金額を出して、その70%の金額を年収に加える形で計算しています。

そのような計算になると、家賃収入が年間100万円でローンの返済も年間100万円であれば家賃収入でローン返済ができていますが、審査では家賃収入年間70万円、ローン返済年間100万円となってしまいます。その不足分は、給与から出していることになりますので審査に影響を受けてしまいます。

仮に年収500万円の方が、3,000万円の住宅ローンを組む場合で計算すると、審査金利4%、返済期間35年で月々の返済額が132,432円なので年間返済額が1,589,184円になります。この金額に投資用マンションの年間返済額100万円を加えると2,589,184円が年間返済額となります。

次に年収500万円に家賃収入として考慮した70万円を加えた570万円が収入になります。年間返済額2,586,154円を収入570万円で割って100をかけると返済比率は45.3%となります。参考にフラット35の返済比率は年収400万円以上の方で35%以内なので、審査に通らなくなってしまいます。

返済比率が基準内におさまっていても、借り入れ金額が多いという理由から審査に通らないケースもあります。銀行などの金融機関の審査基準によりますが、年収に対する借り入れ金額の割合もチェックしています。

年収1,000万円の方が1億円借りていたら年収の10倍になるので、年収の1,000%の借り入れがあります。そうなると、もし家賃収入がなくなってしまい給与だけで返すとなると厳しくなってしまうことから、債務過多と見られる場合もあります。

投資用マンションは担保評価が低く評価されてしまいます。これは、賃貸に出している場合は、入居者に退去してもらう必要がでた際に立ち退き料が発生することから、その分が評価額から控除されたり、単身向けのマンションの場合は一般的に投資用と判断されるため、購入者が限られてしまうことなどがあります。

そうしたことから、購入価格と担保評価額が3割以上も離れてしまうことも多くあります。自己資金を多く所有していて不足分を補える場合はいいのですが、あまり自己資金が無い場合や複数の投資用マンションをローンで購入している場合はかなり審査に通りずらくなってしまいます。

もし不動産を全て売却してもローンが返済しきれないことから債務超過と判断されてしまいます。不動産投資では、一つの物件を購入するよりも複数の不動産を所有する方がリスクは軽減されますが、投資用マンション、特に新築ワンルームマンションの場合は、リスクが高くなってしまいます。

住宅ローン審査の際に投資用マンションを所有していることが原因で審査に通らないケースはよくあります。

きっちりと利益が残るいい物件を所有していれば問題は無いのですが、そういった物件は投資用マンションにはほとんどありません。

少なくとも、シン・ブログが仕事をしている中では、一度も見たことはありません。投資用マンションは儲からないと考えていた方がいいかと思います。むしろ、儲かるどころか逆に危なっかしい状態の方のほうが多く見かけます。

住宅ローンの審査に通らない理由と対応策を記載しています。こちらをご覧ください↓↓

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