住宅ローンの審査に通らない事例をブログで紹介しています。今回の事例は、違法建築や再建築不可の理由で審査に通らないケースです。
住宅ローンの申込をする方だけでなく、物件を探している方にも参考にしてくれるとありがたいです。
目次
住宅ローン審査に通らない！担保不適格物件
住宅ローンでは、銀行などの金融機関は土地や建物を担保にしますが、違法建築や再建築不可の物件では売却して現金化しずらいことなどもあることから、担保としてみなさなくなってしまいます。
そして、金融庁からも違法建築物件へ融資することに対して指導を受けることもあり、金融機関は非常に消極的であると言えます。過去には融資ができていたが、現在は全く取り扱っていないということも多いかと思います。
違法建築などは、新築の場合にはほとんどありませんが、中古物件の売買や住宅ローンの借り換え、建て替えをする場合には意外と多く目にします。
住宅ローン審査に通らない！建ぺい率・容積率オーバー
建築基準法に適していない違法建築物件で断トツで1番多いのは、建ぺい率、容積率オーバーの物件です。
建ぺい率は、敷地面積に対して建てられる建築面積の割合のことです。建築面積とは、建物を上から見たときの面積になります。100㎡の敷地に50㎡の建築面積の建物が建っている場合の建ぺい率は50%になります。
容積率は、敷地面積に対して建てられる床面積の割合のことです。床面積とは2階建であれば、1階と2階の床面積の合計になります。100㎡の敷地に1階床面積が50㎡、2階床面積が50㎡、床面積合計100㎡の建物が建っている場合の容積率は100%になります。
建ぺい率や容積率オーバーの物件は、本来法律で定められた建てることができる面積よりも大きく建てられています。
建物を建築する前に役所に、このような建物を建てますという申請（建築確認申請）を出します。申請の時には建築基準法に適合するようにしていますが、実際に建てる時に違う建物を建てるといった方法をとります。建て替えをする場合は、現在の建物と同じ大きさでは建てらません。
住宅ローン審査に通らない！再建築不可
再建築ができない物件もかなり多く見かけます。再建築不可の物件は接道義務を満たしていないというのがほとんどです。接道義務というのは、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないというものです。
建築基準法上の道路とは、建築基準法で定められた道路のことで、幅が4m以上あることが原則ですが、なかには4m未満の道路もあります。ちなみに4m未満の道路は建て替えをするときには、道路の中心線から2m後退するセットバックをして4mを確保するようにします。
なぜ4m以上の幅の道路に2m接している必要があるかというと、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに通れるようにすること、そして災害の時にスムーズに避難ができるように定められています。
建築基準法上の道路ではなく単なる通路に接していたり、道路に1mしか接していなかったりということがよくあります。建築基準法ができる前に建てられた建物で当時は、問題がなかったのに、後から法律ができて再建築ができなくなった物件も多くあります。
従って建て替えをしようと考えたり、再建築ができないことから大規模リフォームをしようと考えてもその不動産を担保にすることができないことから、融資が受けられず何もできないということも起きてしまいます。
住宅ローン審査に通らない！建築確認申請をしていない
違法建築としてたまにあるのが、建築確認申請をしていない物件や、建ててはいけないところに建ててしまっている物件などもあります。
役所に建築確認申請を出さずに、知り合いの大工さんで勝手に建ててしまっただとか、建物を建ててはいけない地域で、本来は建築の許可がおりない敷地に建物を勝手に建ててしまったなどもあります。
農業用の土地で宅地と比べて大幅に税金が安く設定されていることから建物を建ててはいけない地域や、裏にガケがあることからガケ崩れの危険性があるので、対策を施さないと建てられないのに、勝手に建ててしまっているなど様々です。
建築確認申請と全く違う建物が建っている！
他にも建築確認申請は出して承認も得ているのですが、全く違う建物が建っているということもあります。建築確認申請は2階建てで申請しているのに、建物は3階建を建ててしまっていることなどがあります。
こうした物件は、売りに出されると少し安い価格で出されますが、銀行などの金融機関ではローンが通らないので、ノンバンクを利用することになり金利や手数料がかなら高くなってしまうので、トータルの支払い金額でみると割高になってしまう場合もあります。
以前は建物完成後にチェックしていなかった！！
20年位前までは、建築確認申請を出した後に、実際に完成した建物が申請通りに建てられているかの検査をほとんどしておりませんでした。
従って、建築確認申請と違う建物が建てられていたり、建ぺい率、容積率をオーバーして本来建てることができる大きさよりも大きな建物を建ててしまうことなどが多くありました。
現在はかなり厳しくなっていて、銀行などの金融機関の審査もおりないので、難しくなり違法建築を作らせないように国も働きかけています。
住宅ローン審査が通らない！担保不適格のまとめ
建ぺい率オーバーや容積率オーバー、再建築不可物件は意外とたくさんあります。違法建築や再建築不可物件には、原則として審査の承認がおりません。
悪意があって行われている違法建築に関しては融資がおりないのは、しょうがないですが接道がとれていないなどの本人が全く悪くない場合でリフォームを行う時の資金を借りれないのはかわいそうな気がします。
住宅ローンの審査に通らない理由と対応策を記載しています。こちらをご覧ください↓↓
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