住宅ローンを組む際に、保証会社の保証を受けることは、必須の条件となっております。保証料は、住宅ローンでかかる費用の中で一番高い金額でもあります。支払い方法も２通りあり、どちらの方が得なのかもわかりにくいものになっています。
目次
住宅ローンの保証料って高いの？いくら位なの？
住宅ローンの保証料は、一般的に住宅を組む際にかかる手数料や諸費用の中で最も高い金額になります。いくらの金額になるかは、銀行などの金融機関によって異なることから、一概に言えませんが、一括で支払う金額の目安として35年返済の住宅ローンで100万円あたり2万円位（2%位）として考えます。
保証料についての詳しい説明はこちらをご覧ください↓↓
1,000万円で20万円位、1,500万円で30万円位が目安になります。しかし実際の保証料の計算は、細かく単価がわかれていて、ローンを組む期間や勤続年数の長さ変わったりします。勤続年数が長く、ローンの借り入れ期間が短いとその分、貸し倒れのリスクも軽減することから、保証料の金額も低くなります。
住宅ローン保証料の支払い方法の内枠（金利上乗せ）と外枠って何？どっちが得なの？
住宅ローン保証料は比較的高額な金額となり、支払い方法は２通りあり保証料内枠方式（ウチワク）と保証料外枠方式（ソトワク）と言ったりします。
保証料内枠方式（金利上乗せ・保証料後受け）
保証料内枠方式とは、保証料の支払いを分割で支払うものです。金利上乗せや保証料後受け（アトウケ）とも言います。
保証料内枠方式の場合は、一般的に金利に0.2％上乗せする金融機関が多いです。
仮に1,000万円で金利0.2％、返済期間35年で計算すると返済総額は、1,035万円になるので、1,000万円を引いた35万円分が保証料の金額になります。
保証料外枠方式（一括前払い・保証料前受け）
保証料外枠方式とは、保証料の支払いを一括で支払うものです。一括前払いや保証料前受け（マエウケ）とも言います。
先程の例でだしたように、35年返済で100万円あたりで2万円位が目安ですので、1,000万円で20万円位になります。大体2%位ということになりますが、返済期間が短くなるともっと金額は低くなります。
また担保評価の金額でも変わることがあり、担保評価額が融資金額よりも高いと保証料の金額が下がり、担保評価額が融資金額よりも低いと保証料の金額があがる金融機関もありますので、実際にいくらの金額になるかは、審査を行わないとわかりません。
保証料の2つの支払い方法。保証料内枠方式（金利上乗せ）と保証料外枠方式（一括前払い）はどっちが得なの？保証料の還付って？
保証料の支払い方法である、保証料内枠方式（金利上乗せ）と保証料外枠方式（一括前払い）ではどちらがと得になるのでしょうか？
先程の例で見た通り、1,000万円の借り入れ35年返済で保証料内枠方式（金利上乗せ）の場合は35万円位、保証料外枠方式（一括前払い）の場合は、20万円位が金額の目安になります。単純に金額だけ比較すると保証料外枠の方が、金額的には圧倒的に低くなります。
しかし、繰り上げ返済や借り換えなどで当初の借り入れ期間より短い期間で完済する可能性がある場合は、保証料外枠（一括前払い）の方が損になることもあります。それは、保証料の還付金額が支払った金額に対して少ないからです。
保証料の還付って何？保証料が返ってくるってこと？
保証料外枠方式（一括前払い）は借り入れ期間の全期間分の保証料を一括で支払いをしており、当初の借り入れ期間より短い期間で返済が終了した場合は、多く支払った保証料が還付されます。（内枠方式の方は、短期で返済しても保証料の還付はありません。）
保証料が還付され返ってくるのは嬉しいですが、少し注意点があります。それは、支払った保証料の金額と比較して還付される保証料の金額が少なくなるというものです。大まかな目安ですが、残りの期間分の5割から6割位の金額になります。
少しわかりにくいのですが、仮に40万円の保証料を一括で支払っていて、途中で繰り上げ返済して半分の期間で返済が終了した場合に、半分の20万円が返ってくるかというとそうではありません。20万円の5割で10万円が還付されるなど、返ってくる金額は支払った金額に対して大幅に少なくなります。
もし他の銀行への借り換えなどで、早期に完済する場合は、大幅に還付される金額が少なく保証料が割高になります。その場合、保証料外枠方式と保証料内枠方式で比較すると保証料外枠方式の方が損をする可能性もあります。
仮に3,000万円で35年返済で60万円の保証料を支払っていた場合で、5年間で他の銀行に借り換えをした場合に、30年分は余計に支払っているので保証料の還付が受けられます。
30年は35年のうちの85.7％なので、６０万円×0.857＝514,200円になりますが、この金額が丸々返ってくるわけでなく、この金額の6割だとすると308,520円が還付されるといったものです。
そうすると、5年間の保証料で85,800円と205,680円の合計で291,480円となり、とても割高な保証料となってしまいます。
保証料外枠（金利上乗せ）で3,000万円借り入れ、5年返済で金利0.2％で計算すると152,600円となるので、保証料外枠（金利上乗せ）と保証料内枠（一括前払い）で比較すると保証料外枠の方が得になります。
あくまで概算での試算なので正確な計算ではありませんが、短期で返済する場合は、保証料内枠（一括前払い）の方が損をする可能性があります。
住宅ローン保証料が無料の銀行もあるみたいだけどデメリットは？手数料とは違うの？
住宅ローンの保証料が無料の銀行もあります。こちらの方がいいのではないか？との相談もよく受けます。ネット銀行などに多いかと思いますが、大体手数料が借入金額の2.16％などで、手数料の金額がとても高額になっております。
結局、保証料が無料だといっても、その代わりに高額な事務手数料がかかるので、さほどかわらないことになります。
さらにデメリットとして、保証料の場合は、短期で返済した場合は返戻が受けられますが、手数料の場合は返戻はありません。また保証料の金額は目安として2%としてますが、実際は借り入れ期間が短くなると金額も低くなるので、2.16%の手数料よりも低くなるケースが多くなります。
保証料無料を強調しておりますが、実際に手数料の金額と比較してみるとむしろ高額になる場合がありますので、注意が必要です。
保証料の支払い方法のまとめ
保証料の支払い方法には、保証料内枠方式や保証料外枠方式がありますが、どちらの方が良いかは、短期で返済をする可能性があるかどうかなど、ご自身の返済方法で適したものを選択することが大切です。
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