住宅ローンを組む時って、どのような流れで進んでいくのでしょうか？そして実際にどのような手続きが必要になるのでしょうか？
事前に把握しておき、直前になって慌てることがないように早めに準備や手続きを進めていきましょう。
目次
住宅ローンの流れって？どのような手続きが必要になるの？（売買・購入編）
住宅ローンは人生で最大の買い物と言われるように一生で一度か二度位しか経験することはないのでわからないことが多いかと思います。
あらかじめ住宅ローンの流れや手続きを把握しておき、後で慌てることがないようしておきましょう。まず大まかな住宅ローンの流れは以下の通りで、必要な期間は大体30日から60日位です。（※住宅の売買での流れです。注文住宅で建築する場合は異なります。）
事前相談→事前審査（仮審査）申込→本審査申込→金銭消費貸借契約（金消契約・きんしょうけいやく）→ローン実行（決済・引き渡し）
住宅ローンの流れ①＜事前相談＞
気になる不動産が見つかったら、住宅ローンの事前相談を行います。これは、銀行に相談するケースもあるかと思いますが、不動産屋に相談するケースも多いかと思います。
不動産の購入金額に加えて不動産の仲介手数料や登記費用、火災保険などの諸費用がかかりますので、総額で必要になる概算費用を算出したうえで、住宅ローンの申込金額を決めます。
住宅ローンの申込金額が決まったら、固定金利や変動金利の違いやメリット・デメリット、金利についてや保証料について、保証料の支払い方法、担保についてや団体信用生命保険についてなどの説明を受け、十分理解したら申込へと進みます。
住宅ローン②＜事前審査申込＞
住宅ローンの事前審査において銀行では、不動産の売買契約を結ぶ前にその方が住宅ローンの返済力があるかどうかの判定をします。
不動産の売買契約を結んでいないので、重要事項説明書もない状況なので、契約予定の不動産についてはそれ程考慮しません。担保評価も行わないのでチラシがあれば十分です。
住宅ローンの事前審査申込書を記入・押印して、免許証、保険証、源泉徴収票、契約予定物件のチラシ等を提出します。
最近では、書類の提出も必要なくインターネットで事前審査を申込できる銀行もありますので、気軽に申込ができるようになっております。
銀行の方では、受領した住宅ローンの事前審査申込書をもとに信用情報機関であるへ問い合わせを行い返済力があるかどうかを見ております。
具体的には、信用情報を確認し延滞やブラック情報が無いか、ローンやカードの利用が多すぎないか、返済比率が審査基準内に収まるかどうかなどをチェックしております。無事に事前審査が通ったら不動産の売買契約を結び住宅ローンの本審査に進みます。
住宅ローン③＜本審査＞
住宅ローンの本審査では、実印を用意したうえで本申込書に署名・押印を行います。またその際に団体信用生命保険の申込と病気についての告知書に記入します。
その他、印鑑証明書や住民票、売買契約書や重要事項説明書、登記簿謄本の原本など住宅ローン本審査の必要書類を提出します。事前審査が通っていれば本審査が通る可能性は高いですが、絶対ではありません。
では本審査では、どのようことをチェックしているのでしょうか。
住宅ローンの本審査では、売買契約書、重要事項説明書などを基に不動産の担保評価額を算出しております。
万一返済が滞り競売になった時に貸出金が回収できるかをチェックしてます。
また団体信用生命保険も過去に病気等がなく、告知事項に記載が無ければ自動的に保険には加入することができますが、告知事項がある場合は、生命保険会社に保険加入ができるかどうかの審査を依頼しております。
団体信用生命保険の審査承認がおりないと、住宅ローンの承認もおりません。返済力、担保力等に問題がなければ 、本審査を通過して金銭消費貸借契約へと進みます。
住宅ローンの流れ④＜金銭消費貸借契約（金消契約・きんしょうけいやく）＞
金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）は、略して金消（きんしょう）や金消契約（きんしょうけいやく）と呼ばれます。
融資承認がおりた後に銀行の窓口に行って、ローン契約の説明を受け、署名・捺印します。もちろん実印で押印しますので必ず忘れないようにします。
そして金消契約書には収入印紙を貼付する必要があります。高額の収入印紙なので郵便局などであらかじめ購入しておく必要があります。
金消契約と同時に購入する不動産に銀行側が抵当権を設定する（担保とする権利）抵当権設定契約書も一緒に結びます。
登記に必要な印鑑証明書や住民票を提出します。なお、住所を新しく購入する不動産の住所（新住所）で手続する場合は、事前に住民票を現在の住所から新しい住所へ移し、住民票・印鑑証明書を取得ておきます。
金消契約が終了したら、いよいよ融資実行（決済・引き渡し）です。
住宅ローンの流れ⑤＜融資実行（決済・引き渡し）＞
住宅ローンの契約も終了したら、いよいよ融資実行になります。融資実行は、銀行側が融資金を貸出する手続きになります。融資実行をするには、貸出できる条件が全て整う必要があります。
融資実行の日は、売主、買主が一同に銀行に集まり清算を行います。集まる理由としては、売主は不動産を売ったのにお金をもらえなかったら困ります。買主はお金を払ったのに不動産をもらえなかったら困ります。銀行は担保にとれないとお金の貸出ができません。
ですので間に司法書士が入り所有権の移転（不動産の持ち主を売主から買主に変更する登記）と抵当権の設定（銀行が不動産を担保にとる登記）ができる状態になったら（書類が全て整った状態）銀行が融資実行を行い、買主から売主へ資金を振込し清算をします。
合わせて不動産屋へ仲介手数料の支払い、司法書士へ登記費用などの清算を行います。通常は、振込みや費用の清算を銀行口座から引き出しをして行うので、必ず通帳と届出印、運転免許証などの本人確認書類が必要になります。
あと追加書類や訂正印が必要な場合に押印できるように実印も用意しておきます。
実印、通帳、届出印、本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）のどれか一つでも忘れると手続きができなくなりますので、気を付けてください。
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