住宅ローンを組むのって手続きがいろいろとあって大変です。。特に注文住宅を考えている方は住宅の打ち合わせと同時並行で、住宅ローンの手続きも進めていくのでかなり大変です。
ここでは土地を購入して注文住宅を建てる際の住宅ローンの流れについてご紹介してますので、事前に流れを把握しておきましょう(^-^)
目次
住宅ローンの流れは？注文住宅・土地購入編
住宅ローンを組むのって大変ですよね。その中でも土地を購入して注文住宅を建てるとなると、土地探しから建物の打ち合わせと同時並行で住宅ローンの手続きも必要になります。建物の建築途中ではつなぎローンが発生したりと訳がわかりません(^_^;)
実はハウスメーカーの営業マンも住宅ローンのことはあまりわかっていないケースもありますが、銀行員も注文住宅のことをあまりわかっていないケースがあります。
シンブログは、元大手ハウスメーカーで勤務しており、現在は銀行員で働いてるので、注文住宅も住宅ローンもどちらも精通しております。
更に銀行の中でも営業部門、融資部門も経験しどちらの責任者もやっておりましたので、住宅ローンを組むお客様への案内はもちろん、住宅ローンの審査や実行の手続きの経験も沢山ありますので、参考にしていただけるとありがたいです( ^ω^ )
注文住宅での住宅ローン利用についての大まかな流れ
注文住宅では、土地を購入して建物を建てる場合には、土地の売買契約を結んで土地の決済（引き渡し）を行います。そしてハウスメーカーや工務店などの建築業者と建物の請負契約を結びます。
工事の途中で材料費や人件費などがかかりますので、施主は何度かに分けて資金を建築業者に支払います。
一般的に契約時に１０％、着工時に３０％、上棟時に３０％、竣工時（完成時）に３０％で合計１００％になるように資金を払います。
仮に２,０００万円の金額ですと契約金２００万円、着工金６００万円、上棟金６００万円、竣工金６００万円で合計が２,０００万円となるように代金の支払いを行います。
着工金や上棟金などの中間金は、建物が完成する前で正式に引き渡しを受けていない段階なので、住宅ローンを利用することができません。（登記ができず建物を担保にとれないから。）
しかし高額な金額なので自己資金で支払うことができない場合はローンを利用することになります。
つなぎローンとは？
住宅ローンが組める状態になるまでの間を「一時的につなぐ」役割をすることからつなぎローンと呼ばれるローンを利用します。
つなぎローンは、最終的に建物が完成し住宅ローンが使える状態になった時に、その住宅ローンを使って清算します。
※途中での支払い（中間金）が不要な建築業者もあります。
その場合は、つなぎローンは使用せずに建物完成後に代金を一括して支払えばよいので、通常の住宅ローンのみになります。中間金が不要かどうかは、ハウスメーカーや工務店に確認をしてみてください。
注文住宅での住宅ローンでは、土地の売買契約をして土地の決済、建物の請負契約をしてつなぎローンを使って中間金の支払い、建物が完成した後に住宅ローンの本貸付となることから、複雑でわかりずらくなっております。
売買契約と請負契約って何？どう違うの？
注文住宅を建てる場合でも、既に親や親族の土地があり、そこに住宅を建てる場合や現在ある住宅を解体して更地にして新しく建て直す建替をする場合、そして土地を新たに購入して建物を建てる場合などそのお客様の状況により変わります。
土地を新たに購入する場合は、土地の持主と売買契約を締結し引き渡しを受けます。
その土地にハウスメーカーや工務店と請負契約を締結して注文住宅を建築します。
つまり土地は売買契約で、建物は請負契約となります。
その違いとして、売買契約は既にあるものや完成しているものにお金を払い所有権を移転する契約になります。
既製品の洋服を買うイメージです。不動産では土地、建売住宅、マンション、中古住宅などは売買契約となります。
一方の請負契約は、現在はまだないものを作ることを約束する契約です。
オーダーメイドの洋服を作るイメージです。不動産では注文住宅や珍しいですが皆でお金を出し合ってマンションを建てるコーポラティブハウスも請負契約となります。
無いものを作る契約が請負契約となります。
また建築条件付きの土地を購入した場合は、3ヶ月以内に建物の請負契約を結ばなければなりません。土地は売買契約、建物は請負契約を締結することになります。
注文住宅の第一歩は土地探しから！土地が決まらないと建物の間取りが決められない！
当然のことですが、土地が決まらないと建物の間取りを決めることはできません。
敷地の広さや建ぺい率、容積率によって建てられる建物が異なりますし、道路に接道している方角によって間取りが変わってくるからです。
土地に関しては、ご自身で探すこともできますが、激安の土地を見つけたと思ったら、結局建物が建てられない土地だったというようなことがないように、ハウスメーカーや工務店と連携をとりながら、土地を探すのが良いかと思います。
通常、ハウスメーカーや工務店の提携している不動産屋などから土地情報の紹介をうけることができます。
注文住宅での住宅ローン利用の流れは？土地購入時
売主へ買付証明書の提出
気に入った土地が見つかったら、購入の意思表示として買付証明を売主へ出すのと同時に住宅ローンの事前審査の申込をします。
土地だけの状態だと建物の建築費用の他にも屋外給排水工事やガス工事、電気工事や外構工事など様々な費用がかかってくるので、総額でどのくらいの費用がかかるかをハウスメーカーに概算で算出してもらいます。
土地・建物の総額で住宅ローンが通らないと希望の建物が建てられず、その土地を購入する意味がなくなってしまうからです。
シンブログも融資担当の時に土地だけの審査申込を受けたので、ハウスメーカーの営業マンに建物分の申込が入ってないが大丈夫か？と質問したところ大丈夫との回答で手続きを進めていったところ、土地の引き渡しは受けられましたが、建物の住宅ローン審査の際に希望の金額に届きませんでした。
資金ショートしてしまいかなり困りましたが、幸いなことに奥さんを債務関係人に入れて収入合算をしたところ審査基準に収まりなんとか住宅ローンを組むことができたことがあります。
当たり前のことですが、資金計画は土地だけでなく建物や建物以外の付帯工事も含んだ費用で考慮しておきましょう！！
売買契約の締結
提出した買付証明が通ると売主との売買契約の締結となります。売買契約時には、手付金として売買金額の1割程度を売主へと渡します。手付金は住宅ローンでは支払えないので、あらかじめ自己資金等で用意が必要です。（一時的に立て替えておき、融資実行される際に借入することはできます。）
手付金は引き渡しの時に売買金額に充当され、売買金額の残金を売主に渡して引き渡しを受けます。例えば2,000万円の土地ですと、手付金として200万円を契約時に支払い、残金の1,800万円を決済時に支払い土地の引き渡しを受けます。
土地代金の支払いでの住宅ローン利用は大きく分けて2通りあり！！
仮に総額で4,000万円の住宅ローンで土地が2,000万円、建物が2,000万円だとすると土地代の2,000万円分を住宅ローンを利用して決済をすることになりますが、支払い方法は大きく分けて2通りになります。
①土地代と建物代それぞれで住宅ローンを組み、2,000万円ずつの2本立ての住宅ローンにする方法
②総額4,000万円の住宅ローンの内、土地代2,000万円、建物代2,000万円に分けてつなぎローンを利用する方法
①の土地と建物の2本立ての住宅ローンの場合は、建物の建築業者が決まっていない場合に利用することが多いです。
メリットとしては、2本の住宅ローンを固定金利と変動金利に分けるなど、金利上昇リスクを分散することができます。またつなぎローンと比較して低い金利で利用できます。
デメリットとしては、登記費用や収入印紙代、ローン手数料が多くかかります。
②のつなぎローンは、住宅ローン利用時の一連の必要資金として、本貸付が実行される前に融資金を分割して貸付を行うものです。
つなぎローンは住宅を担保にとっていない無担保での貸出となるため、住宅ローンと比べて金利が高いです。
またつなぎローンを受けている間は、元利金の返済がスタートせずに金利だけの支払いとなりますので、返済をしても元金は減りません。
注文住宅での住宅ローン利用の流れってどうなってるの？土地購入後
工事着工前
土地を購入した後は、ハウスメーカーや工務店といった建築業者により、詳細な敷地調査が行われます。土地の詳細な測量や建築に関する役所関係の調査、地盤の地耐力調査などが行われます。
この調査を行わなければ、正確な間取りの作成や地盤改良の必要性の有無など付帯工事に関わる費用がわかりません。
敷地の調査を行い正確な間取りができてくると、その後に外壁や壁紙、床材、コンセントやスイッチの位置などかなり細かい打ち合わせを経て、詳細な見積りが作成されます。
詳細な見積りに施主が了承すると、役所へ建築確認申請を出して承認が得られるといよいよ工事の着工へと入っていきます。
工事着工、上棟、竣工
一般的に着工時や上棟時に費用の30%ずつの支払いが発生することが多いので、その場合は住宅ローンを申込してる金融機関と連絡をとり、つなぎローンに必要となる書類を提出してローンを受け代金を建築業者へと支払います。
そして建物が竣工した際には、建物の建築業者と共に立ち会いを行い、完成した建物の確認を行ったのちに竣工金として建物費用の残金を建築業者に支払いをします。
この最終的な支払いは建物が完成していることから、銀行は建物に抵当権という担保にとる権利を設定できるようになりますので、住宅ローンの本貸付を実行しつなぎローンで既に貸出を行っている分の完済と建物費用の残金を建築業者へと支払いを行います。
これでいよいよ建物の引き渡しが行われ、所有者となるのと同時に住宅ローンの返済がスタートすることになります。
登記手続き
登記手続きとして、建物が完成するとまず建物の表題登記を行います。これは所在地や建物の構造、面積等が記載されているもので土地家屋調査士が行います。
その後に建物の保存登記という所有権や所有権以外の権利関係が記載される登記簿が作成されます。そして保存登記と同時に抵当権設定登記が行われます。この手続きは司法書士が行います。
登記手続きが終了すると登記識別情報通知（以前の不動産権利証）と新しい登記簿謄本が郵送等で送られてきます。これにより完全に所有者となったことの確認をとることができます。
住宅ローン手続きの流れとは？（注文住宅・土地購入）
土地を購入して注文住宅を建てる際の住宅ローンの流れを記載しましたが、注文住宅を建てるという一大事業での手続きであることから、大まかな流れとなっております。
そしてこの手続きは、大体6ヶ月〜1年位の長期に渡るものになります。建築業者や金融機関とこまめに連絡をとり、直前で慌てて手続きをすることがないようになるべく早めに準備を進めていきましょう！！
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