住宅ローン手続きの流れとは?(注文住宅・土地購入 前編)

住宅ローンを組むのって手続きがいろいろとあって大変ですよね。。

特に注文住宅を考えている方は住宅の打ち合わせと同時並行で、住宅ローンの手続きも進めていくのでかなり大変です。

ここでは土地を購入して注文住宅を建てる際の住宅ローンの流れについてご紹介します。

住宅ローンの流れは?注文住宅・土地購入編

住宅ローンを組むのって大変ですよね。その中でも土地を購入して注文住宅を建てるとなると、土地探しから建物の打ち合わせと同時並行で住宅ローンの手続きも必要になります。建物の建築途中ではつなぎローンが発生したりと訳がわかりません(^_^;)

実はハウスメーカーの営業マンも住宅ローンのことはあまりわかっていないケースもありますが、銀行員も注文住宅のことをあまりわかっていないケースがあります。

シンブログは、元大手ハウスメーカーで勤務しており、現在は銀行員で働いてるので、注文住宅も住宅ローンもどちらも精通しております。

更に銀行の中でも営業部門、融資部門も経験しどちらの責任者もやっておりましたので、住宅ローンを組むお客様への案内はもちろん、住宅ローンの審査や実行の手続きの経験も沢山ありますので、参考にしていただけるとありがたいです( ^ω^ )

注文住宅での住宅ローン利用についての大まかな流れ

注文住宅では、土地を購入して建物を建てる場合には、土地の売買契約を結んで土地の決済(引き渡し)を行います。そしてハウスメーカーや工務店などの建築業者と建物の請負契約を結びます。

工事の途中で材料費や人件費などがかかりますので、施主は何度かに分けて資金を建築業者に支払います。

一般的に契約時に10%、着工時に30%、上棟時に30%、竣工時(完成時)に30%で合計100%になるように資金を払います。

仮に2,000万円の金額ですと契約金200万円、着工金600万円、上棟金600万円、竣工金600万円で合計が2,000万円となるように代金の支払いを行います。

着工金や上棟金などの中間金は、建物が完成する前で正式に引き渡しを受けていない段階なので、住宅ローンを利用することができません。(登記ができず建物を担保にとれないから。)

しかし高額な金額なので自己資金で支払うことができない場合はローンを利用することになります。




つなぎローンとは?

住宅ローンが組める状態になるまでの間を「一時的につなぐ」役割をすることからつなぎローンと呼ばれるローンを利用します。

つなぎローンは、最終的に建物が完成し住宅ローンが使える状態になった時に、その住宅ローンを使って清算します。

※途中での支払い(中間金)が不要な建築業者もあります。

その場合は、つなぎローンは使用せずに建物完成後に代金を一括して支払えばよいので、通常の住宅ローンのみになります。中間金が不要かどうかは、ハウスメーカーや工務店に確認をしてみてください。

注文住宅での住宅ローンでは、土地の売買契約をして土地の決済、建物の請負契約をしてつなぎローンを使って中間金の支払い、建物が完成した後に住宅ローンの本貸付となることから、複雑でわかりずらくなっております。

そもそも売買契約と請負契約って何?請負契約と売買契約の違いは?

注文住宅を建てる場合でも、既に親や親族の土地があり、そこに住宅を建てる場合や現在ある住宅を解体して更地にして新しく建て直す建替をする場合、そして土地を新たに購入して建物を建てる場合などそのお客様の状況により変わります。

土地を新たに購入する場合は、土地の持主と売買契約を締結し引き渡しを受けます。

その土地にハウスメーカーや工務店と請負契約を締結して注文住宅を建築します。

つまり土地は売買契約で、建物は請負契約となります。

その違いとして、売買契約は既にあるものや完成しているものにお金を払い所有権を移転する契約になります。

既製品の洋服を買うイメージです。不動産では土地、建売住宅、マンション、中古住宅などは売買契約となります。

一方の請負契約は、現在はまだないものを作ることを約束する契約です。

オーダーメイドの洋服を作るイメージです。不動産では注文住宅や珍しいですが皆でお金を出し合ってマンションを建てるコーポラティブハウスも請負契約となります。

無いものを作る契約が請負契約となります。

また建築条件付きの土地を購入した場合は、3ヶ月以内に建物の請負契約を結ばなければなりません。土地は売買契約、建物は請負契約を締結することになります。




注文住宅の第一歩は土地探しから!!土地が決まらないと建物の間取りを決めることはできません。

当然のことですが、土地が決まらないと建物の間取りを決めることはできません。

敷地の広さや建ぺい率、容積率によって建てられる建物が異なりますし、道路に接道している方角によって間取りが変わってくるからです。

土地に関しては、ご自身で探すこともできますが、激安の土地を見つけたと思ったら、結局建物が建てられない土地だったというようなことがないように、ハウスメーカーや工務店と連携をとりながら、土地を探すのが良いかと思います。

通常、ハウスメーカーや工務店の提携している不動産屋などから土地情報の紹介をうけることができます。

長くなりましたので、後編に続きます。

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