住宅ローンの固定金利選択型には、当初期間引下げ型と全期間引下げ型がありますが、名前を聞いただけでややこしい感じがしてしまいます。当初期間引下げ型と全期間引下げ型の特徴や違いを把握して、最適な住宅ローンを選択しましょう。
目次
固定金利選択型の当初期間引下げ型と全期間引下げ型とは？
固定金利選択型とは
固定金利選択型は、住宅ローンの返済期間のうち、ある特定の期間を金利が一定の固定金利にするものです。特定の期間が終了した後は、その時の金利情勢に応じて再度、固定金利や変動金利の商品を選択して返済をしていくものです。
例えば、固定金利選択型の10年固定であれば、固定期間である１0年間は金利が変わらず一定のままで、１０年が経過した後にその時の金利の様子を見て、今度は５年固定しようとかまた１０年固定にしようとか、いや金利が下がってきているので変動金利にしようなど自身の判断によって商品を選択していくものです。
固定金利選択型の当初期間引下げ型と全期間引下げ型とはどういうもの？どう違うの？
固定金利選択型の中でも更に当初期間引下げ型と全期間引下げ型の２つにわかれます。どちらも銀行の店頭金利から引き下げられた金利が実際の住宅ローンに適用されています。その金利引下げが初めの期間が大きくて後で引下げが小さくなるのか、借り入れ期間の全期間にわたって金利引下げを受けるのかの違いになります。
当初期間引下げ型とはどういうもの？期間終了後はどうなるの？
当初期間引下げ型とは、住宅ローンの特定の固定期間のうち初めに選択した期間の金利引下げが大きくて、その初めの期間が終了した後は、金利引下げが小さくなるものです。
例えば、当初期間引下げ型の１０年固定で店頭金利が３％で当初期間の引下げが２％、当初期間終了後の引下げが１％だとすると、借り入れ当初の１０年間は店頭金利３％から引下げの２％を引いた１％が住宅ローンに実際に適用される金利となります。
その後、１０年が経過して当初固定期間の１０年が終了すると、引下げ幅が１％に減少します。仮に１０年後も１０年固定の店頭金利が全く変わらずに３％だとして、また１０年固定を選択した場合は、当初期間終了後の金利引下げ１％を引いた２％が住宅ローンの適用金利となります。
もし１０年後の当初固定期間終了後に、５年固定の店頭金利が2.5%であったので、５年固定にしようという場合は、2.5%－1%＝1.5%が適用金利となり、５年間1.5%の金利になります。
全期間引下げ型とはどういうもの？期間終了後はどうなるの？
全期間引下げ型とは、借り入れ期間の全ての期間において同一の金利引下げが受けられるというものです。当初選択した固定金利期間が終了した後も、当初と同じ金利引下げが返済終了まで受けられるものです。
例えば、全期間引下げ型の１０年固定で店頭金利が３％、金利引下げが1.5％だとすると店頭金利3%から金利引下げ1.5％を引いた1.5％が10年間の固定金利として適用されます。その後10年が経過して10年の固定期間が終了した後も、金利引下げの1.5%は継続して受けることができます。
仮に、10年後も10年固定の店頭金利が変わらず3%だとして、再度10年固定を選択した場合は、金利引下げ1.5%を引いた1.5%が住宅ローンに適用される金利となります。
もし、10年後の固定期間終了後に5年固定の店頭金利が2.5%になっていて、5年固定を選択した場合は2.5%から金利引下げ1.5%を引いた1%が適用金利になります。
当初期間引下げ型のメリット・デメリット
当初期間引下げ型のメリットは、特定の期間の金利を大きく下げることができるので、その期間に集中して返済を行なったり、返済を抑えたい期間の返済額を下げるなど生活設計に合わせて住宅ローン金利をコントロールすることができます。
金利の低い当初期間の金利引下中に繰り上げ返済をどんどん行い、元金を減らしてしまいます。元金が減っていれば当初期間引下げ終了後の金利引下げが減って金利が上昇しても影響は少なくなります。
また当初引下げ期間終了後に退職金が入る予定なので、退職金で住宅ローンを完済してしまうだとか、子供の教育費が多くかかる期間は、住宅ローンの返済を抑えるために当初期間引下げを利用するなど、家計に合わせた返済計画を立てることができます。
当初期間引下げ型のデメリットは、当初引下げ期間終了後に引下げ幅が減ったことで、金利が上がり返済が苦しくなるなどのリスクがあることです。
全期間引下げ型のメリット・デメリット
全期間引下げ型のメリットは、返済期間の全ての期間で一定の金利引下げが受けられるので、安心して返済を行うことができることです。
全期間引下げ型のデメリットは、全期間固定とは異なるので、固定期間終了後の店頭表示金利が上昇していれば、住宅ローンに適用される金利も上昇してしまい返済が苦しくなるリスクもあることです。
当初期間引下げと全期間引下げどちらがいいの？
当初期間引下げと全期間引下げのどちらがいいのかについては、ライフプランや生活スタイル、住宅ローンの返済方法への考え方など人それぞれ異なることから、どちらがいいかは人それぞれになってしまいます。
例えば一定期間のうちに住宅ローンをどんどん返してしまうために、当初期間引下げの10年固定を選択して10年以内に返してしまう目標を立て繰り上げ返済を行う方や、住宅ローンの金利は低いから繰り上げ返済をしないで投資に回す方、住宅ローンの返済を抑えて教育資金を貯める方など様々だからです。
ただある一定期間で返済することが決まっているのであれば、当初期間引下げ型で組む方がよくなります。
例えば10年で住宅ローンを完済すると決めている方や、退職金で完済する方、不動産を売却して完済する方、保険の満期金が入るのでそれで完済する方など既に完済する予定が立っているケースです。
そのような完済の計画が立っていないのであれば、全期間引下げ型の方が安定的に返済することができます。
ご自分の返済計画に合った引下げ制度を選択するようにしましょう！！
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