「家賃を払い続けるのがもったいない」「住宅ローンが重荷になっている」そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。
住居費とは家賃や住宅ローンなど、住まいを確保し維持するために定期的に支払う費用の総称です。そんな住居費を実質無料にすることができれば、資産形成に大きな効果を発揮してくれます。
住居費は人生最大の支出！住居費無料なんて無理でしょ？
総務省の家計調査によると、住居費は教育費や娯楽費を上回る、人生最大級の支出です。例えば毎月8万円の家賃を支払う場合、年間96万円、30年間で2,880万円にもなります。
さらに住宅ローンを組んだ場合でも、利息や固定資産税、修繕費などを考慮すると、生涯で数千万円規模の支出になることも珍しくありません。
しかし、不動産の活用方法を少し変えるだけで、住居費を実質0円にすることも可能です。
実際に不動産投資家やFIREを達成した人の中には、「住みながらお金を生み出す仕組み」を作り、住居費をほとんど負担していない人もいます。
今回は、不動産を活用して住居費を実質無料にする5つの方法をご紹介します。
youtubeでも解説しています。ぜひご視聴ください↓
① 築25年以上の中古住宅を土地値で購入して売却する
私が最もおすすめしたい方法が、この「土地値中古住宅戦略」です。
日本の住宅は築年数が経過すると建物の価値が急速に下がります。
一般的に木造住宅は22年程度で法定耐用年数を迎えるため、築25年以上になると建物価格はほぼゼロ評価になるケースも珍しくありません。
例えば、土地価格1,500万円、建物価格0円という物件を購入したとします。
この場合、実質的には「土地だけを購入している」のと同じ状態です。
5年後に売却する際も、周辺相場が大きく変わらなければ土地価格で売却できる可能性があります。
購入価格：1,500万円
売却価格：1,500万円
差額：0円
つまり5年間住んだにもかかわらず、売却によって購入資金を回収できるため、住居費が実質無料になるという考え方です。
中古住宅と新築住宅との比較
新築住宅の場合は事情が異なります。
例えば3,500万円で新築住宅を購入した場合、
数年後には3,000万円あるいは2,800万円になることもあります。
新築でも購入直後に中古になり、価値が下がるためです。
車に例えると、新車を購入した瞬間に中古車になるようなものです。
一方で築古住宅はすでに建物価値が下がりきっているため、価格変動が小さい傾向があります。
住むための家を購入しながら、将来の売却も視野に入れることで、住居費を大幅に削減できる可能性があります。
② 二世帯住宅を購入して片方を賃貸に出す
次におすすめなのが二世帯住宅戦略です。
二世帯住宅を購入し、片方に自分が住む、もう片方を賃貸に出すというシンプルな方法です。
例えば、住宅ローン月8万円、賃貸収入月8万円だった場合、実質負担は0円になります。
入居者からの家賃収入が住宅ローン返済を相殺してくれるからです。
住居費を払うどころか、自宅に住みながらローンを完済できる仕組みが作れます。
ローン完済後は家賃収入がそのまま利益になるため、老後の年金代わりにもなります。
③ アパートを購入して空き部屋1室に住む
不動産投資家の間では定番の方法です。
例えば6室のアパートを購入した場合、自分が1室に住む残り5室を賃貸に出すという形になります。
家賃5万円の部屋が5室あれば、月25万円の家賃収入です。
住宅ローン返済が20万円なら、毎月5万円のプラスになります。
つまり、住居費ゼロ、さらにキャッシュフローもプラス
という理想的な状態になります。
もちろん空室リスクや修繕費などもありますが、うまく運営できれば住みながら資産形成を進めることができます。
④ 大きめ戸建ての一部を民泊として貸し出す
最近注目されているのが民泊活用です。
6LDKや7LDKなどの大型住宅を購入し、使わない部屋を民泊として貸し出します。
観光地やインバウンド需要のある地域では、高い収益を期待できます。
例えば、3部屋を民泊として運営し、１部屋あたり月5万円の収益とすると、15万円の収入になります。
住宅ローンが10万円なら、差額5万円のプラスです。
まるで自宅が小さなホテルになるようなイメージです。
ただし、自治体ごとに民泊のルールが異なるため事前確認は必須です。
⑤ 大きめ戸建てをシェアハウス化する
最後はシェアハウス戦略です。
大きめの戸建て住宅を購入し、自分も住みながら複数の部屋を貸し出します。
例えば、6LDKの大き目の戸建てを購入し、自分が1部屋使用、残り4部屋を月3万円で貸し出すとします。
すると、家賃収入12万円、住宅ローン5万円、差額7万円となります。
住居費どころか毎月プラス収入が発生します。
さらに複数人が入居するため、一部屋空室になっても家賃収入がゼロになるリスクを抑えられます。
住居費無料で浮いた住居費を再投資する！
住居費を実質無料にする最大のメリットは、「浮いたお金を再投資できること」です。
例えば毎月8万円の住居費がなくなれば、
年間96万円、10年間で960万円を投資に回せます。
かなり大きな金額ですよね(^^♪
浮いた住居費をインデックス投資に回す
毎月8万円を全世界株式やS&P500などのインデックスファンドに積み立てます。
これまでの平均年率は10％程ですので、毎月8万円を年率10％で10年間積み立てると約1,650万円になります。
積み立ての元本は960万円ですので、運用益は690万円になります。
さらに運用を継続すれば、長期的に複利の力で大きな資産になる可能性が大きいです。
浮いた住居費を不動産へ再投資する
住居費で浮いたお金を頭金として活用し、戸建て投資、区分マンション、アパート投資へと拡大していくこともできます。
不動産投資家の多くは、この方法で資産を雪だるま式に増やしています。
【住居費が実質0円！？】家賃も住宅ローンも払わない！？住居費無料の住まい戦略5選！総括
住居費を実質無料にする方法は決して夢物語ではありません。
・築25年以上の中古住宅を土地値で購入して売却する
・二世帯住宅を購入して片方を賃貸に出す
・アパートを購入して1室に住む
・大型戸建ての一部を民泊にする
・大型戸建てをシェアハウス化する
こうした方法を活用することで、住居費を大幅に削減することができます。
そして本当に重要なのは、その先です。
浮いた住居費をインデックス投資や不動産投資へ再投資することで、資産形成のスピードは一気に加速します。
住居は単なる消費ではありません。
考え方次第で、お金を生み出す資産になります。
もし将来的にサイドFIREや経済的自由を目指しているのであれば、まずは「住居費をどう減らすか」を考えることから始めてみてはいかがでしょうか。
住居費を制する者が、資産形成を制する。かっこいいですね（笑
これは決して大げさな話ではないのです。
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