住宅ローンの支払いをしていたけれど会社の倒産やリストラ、病気の影響で働けなくなってしまったなど、返済の途中で支払いが困難になってしまう場合があります。
返済が遅れてしまい6ヶ月経過してしまうと金融機関は、一般的に競売を行う手続きをし始めてしまいます。競売にかけられる前に、任意売却で物件を売買するとはどのような方法なのでしょうか？
目次
任意売却とは？どのようなものなの？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった場合に、担保になっている物件を売却して債務を圧縮する（借金の金額を減らす）ことです。
通常、担保不動産を売却する場合は借入金額の全額を返済しないと、抵当権という金融機関が不動産を担保にとるための権利が設定されているために売却ができません。前の持ち主の担保に入っている不動産なんて誰も買わないですよね。。
任意売却の場合は、金融機関と交渉して、住宅ローンの借入金額の全額は完済できず不足してしまうが、売却金額で抵当権を抹消する同意を得て不動産の売買を行うことです。
仮に住宅ローンの残高が2,000万円ある状況で、担保物件の市場価値が1,500万円しかない場合は、通常の売買では500万円を別で用意して住宅ローンを完済しないと売却することはできません。しかし任意売却の場合は、売却しても不足してしまう500万円分に関して金融機関と交渉して売却を認めてもらうというものです。
競売での売却についてはこちらをご参考ください↓↓
競売物件とは？そもそも読み方は？競売はどのような流れで進むの？
任意売却で物件を売買するメリットは？
任意売却は、物件が競売にかけられる前に債権者（お金を貸している人）である金融機関などの承諾を得て、所有者である債務者（お金を借りている人）の意思によって不動産を売却するものです。競売で強制的に売却されるよりも任意売却で物件の売買をした方が多くのメリットがあります。
任意売却の主なメリット
①競売よりも高値で売れる可能性がある
②近所に知られずに売却できる
③任意売却後もそのまま住み続けることもできる可能性もある
④売却代金から引っ越し費用が捻出できる場合がある
⑤引っ越し時期の相談に応じてもらえる
任意売却のメリット①競売よりも高値で売れる
競売のように強制的に売却されるのではなく、通常の不動産取引と同様の方法で売買されることから、市場価格と同じくらいの金額で売却することができます。
競売の場合は、裁判所を通じて入札され、一番高値を付けた方が落札をする方法をとります。荷物がたくさんあったり、占有者がいたり、大規模なリフォームが必要だったりと対応が難しいので、一般の方では参加する人は少なく、不動産屋が落札するケースが多いです。
競売では問題のある物件も多いことから通常の市場価格よりも7割位の金額で落札されることも多くあります。任意売却の場合は市場価格に近い金額で取引されることから、高値で売却することができ債務を圧縮することができます。
任意売却のメリット②近所に知られずに売却ができる
裁判所の競売物件は不動産競売物件情報サイトで公表されていることからインターネットで見ることができ、もし近所の方や知り合いが見てしまったら住宅ローンが払えなくなってしまったことがバレバレになります。
また、今ではそんなこと無いと思いますが、バブル崩壊の頃にシン・ブログの実家の隣の家が競売にかけられました。その際には、家や塀に差押えや管理物件といった張り紙がたくさん貼られて、あっち系の方が占有していました。
窓から少し様子が見えましたが、リビングに5人位の人が土足で居座っていました。占有屋なのか金融屋なのかはわかりませんでしたが、シン・ブログも小学生ながらに隣の家が借金が返せなくなって大変なことになっていることはすぐにわかりました。
任意売却のメリット③任意売却後も住み続けることもできる
任意売却では条件が合えばリースバックにより引っ越しをせずに住み続けることもできます。リースバックとは、担保物件を売却した後に、買主と賃貸借契約を結び元の所有者が賃料を支払いそのまま担保物件に住み続けることです。
お子さんがいる場合は、引っ越しをしないので転校する必要もなく、今まで通り同じ学校に通い続けることもできるといったメリットもあります。
任意売却のメリット④引っ越し費用を捻出することができる
債権者との交渉により売却金額なかから引っ越し代を捻出できる場合があります。引っ越しをする場合には、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・前払い家賃・引っ越し代金などかなりの費用がかかります。その引っ越し費用の最高30万円を債権者との交渉により売却金額から融通してもらえる可能性があります。
任意売却のメリット⑤引っ越し時期の相談に応じてもらえる
競売の場合は、落札者がすぐに立ち退きを求めてきて応じない場合は、落札者は不動産引渡命令の申立てを行い強制執行をしますので、元所有者の都合は考慮してもらえずに追い出されてしまいます。引っ越し費用もなく住む場所も見つかっていないまま退去しないといけなくなってしまいます。
任意売却で物件の売買をした場合は、通常の不動産売買と同じように引き渡し時期を交渉で相談することができます。引っ越し先が見つかるまで待って欲しいといった要望や子供が学校を卒業する3月まで待ってほしいなど交渉によっては、応じてもらえる場合もあります。
任意売却で物件を売買するメリットのまとめ
任意売却で物件を売買する場合は、競売にはない多くのメリットがあります。競売が行われてしまうと通常よりも安く売却されてしまったり、強制的に退去させられたりと大変な状況になってしまいます。
競売にかけられる前に一度任意売却での物件売買について、専門家に相談した方がメリットが大きくなります。任意売却した物件にリースバックで居住して、後で子供が買い戻すといったこともできる可能性がありますので、あきらめずに相談してみましょう。
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