競売物件とは?そもそも読み方は?競売はどのような流れで進むの?

住宅ローンなどで不動産を担保に出して融資を受けている場合は、ローンの返済が困難になり返済が滞る延滞状態が数か月続くと、担保にしている物件を競売で処分されてしまいます。

そもそも競売とは主に不動産で使用する用語で、普段の生活ではあまり使わないのでなじみがありません。競売とはどのような意味で、実際の手続きはどのような流れで進んでいくのでしょうか?

目次

不動産競売とはどういうこと?そもそも読み方は「けいばい」「きょうばい」どっちなの?

不動産競売とは、不動産を担保にして融資を受けている住宅ローンなどの返済が難しくなってしまい、返済が数ヶ月滞ると、債権者は裁判所に競売の申し立てを行い、担保物件を強制的に処分して、その代金から回収をはかるといった債券回収の方法の一つです。

オークション方式で価格が決まるので、一番高い金額で入札をした方が落札者としてその競売物件を手に入れることができます。

競売の読み方は?「けいばい」「きょうばい」どっちが正解?

競売は普段あまり使わない言葉なので、中々なじみのないものです。そもそも競売の読み方は「けいばい」なのでしょうか?「きょうばい」なのでしょうか?テレビではどちらの読み方も使われている気がしますが、実際はどちらが正しいのでしょうか?

答えは、「けいばい」でも「きょうばい」でもどちらも正解です。

「けいばい」は法律用語として使われ、「きょうばい」一般用語として使われる読み方でありどちらも正解になります。

しかし不動産屋や銀行などの金融機関、弁護士などは競売の読み方は法律用語である「けいばい」を使いますので、「きょうばい」より「けいばい」の読み方を使った方が、玄人っぽく見えます。

逆に不動産にあまり関わりのない方は、競売を素直に読むと「きょうばい」になるので、そちらの読み方を使う方が多くいますが、少し素人っぽく見られてしまう気がします。

競売の流れは?

競売の流れについてですが、返済金を滞納して数ヶ月経過すると期限の利益を喪失され、その後に保証会社による代位弁済が行われますが、そこまでの流れは別の記事で記載してありますので、そちらを参照してください。↓↓

代位弁済とは?期限の利益とはどういう意味?わかりやすく教えて!

競売の流れ①担保不動産競売開始決定通知書により競売物件が差押えられる

債権者が裁判所に競売の申立てを行った後に、裁判所から特別送達で競売開始決定の通知が届きます。担保不動産競売開始決定通知書という書類で担保物件を競売にかけるために差し押さえるという内容が記載され、登記簿謄本にも差押えの事実が登記されます。

競売の流れ②裁判所執行官と不動産鑑定士による現況調査

競売が行われる際に、適正な価格を決めなければいけませんが、現地にいかないとわからないことも多くあります。所有者以外の占有者がいないか?残置物はないか?などを確認します。

裁判所執行官は、現況調査報告書を作成し占有状況や権利関係がわかるようにします。

ちなみに競売に至る状況まで生活が苦しくなっているので、精神的にもまいっていて片付けができずにゴミ屋敷となっている競売物件は多くあります。

不動産鑑定士は不動産の適正な価格を決定するために、現地や近隣の状況などを調べて価格の調査を行います。ちなみに不動産鑑定士は、日本の3大国家資格の一つでとても難しい資格になります。司法試験(弁護士)、公認会計士と並ぶ最難関の国家資格です。

不動産鑑定士は、評価書を作成し不動産の概要や資産的価値を記載します。

現況調査は、法律に基づいた手続きなので所有者の意思とは関係なく強制的に行われます。もし現況調査を拒み鍵をかけていたとしても、強制的に開錠して調査が進められます。

競売の流れ③物件明細書の作成・売却基準価額の決定

裁判所書記官は、物件明細書を作成します。物件明細書は、現況調査報告書と評価書をもとに作成される書類で権利関係の概要や、競売に関する一定の情報を記載しています。

現況調査報告書と評価書、物件明細書は3点セットと呼ばれ、入札をする方が価格を決定するための資料として使われます。

3点セットは裁判所で見ることができるだけでなく、裁判所のホームページからリンクが貼られ、競売物件情報を掲載しているサイトから3点セットをダウンロードして確認することもできます。

裁判所は、売却価額の基準となる売却基準価額を決めます。入札する際には、保証金として売却基準価額の2割の金額を納付します。

入札金額は、売却基準価額ではなく売却基準価額の8割の買受可能価額という金額以上の金額であれば、入札することができます。

競売の流れ④期間入札開始・開札期日

作成した現況調査報告書、評価書、物件明細書を公開し一般公募により買受希望者を募集します。期間入札の開始から1週間後が開札期日となります。入札者の中で1番高い金額で入札した方が落札者として競売物件を取得する権利をえることができます。

もし入札者が一人もいない場合は、特別売却で買受人を募集します。これは、買受可能価額以上の金額で入札すれば、早いもの順で買受人になることができます。

競売の流れ⑤売却許可決定・所有権取得・立ち退き

買受人が決まり特段の問題が無ければ、裁判所から売却許可決定が出されます。買受人は落札した代金を、納付期限までに納付することで競売物件の所有権を得ることができます。

所有権を取得した後に、元の所有者などが占有をしていて引っ越しをしない場合は、裁判所に不動産引渡命令の申立てを行い強制的に立ち退きをさせます。これで所有者が取得した競売物件を自由に使えるようになります。

競売物件とは?読み方は?どのような流れですすむの?のまとめ

これまで見てきたように、競売にはたくさんの手続があります。手続きにかかる期間の目安は、①競売の開始決定~②現地調査が1~3ヶ月位、③物件明細書の作成・売却基準価額の決定が2~4ヶ月④期間入札・開札期日が1週間⑤売却決定・所有権取得・立ち退きが1ヶ月半~4ヶ月位の期間がかかります。

結構長い期間がかかりますので、競売で強制的に立ち退きをさせられる前に任意売却で競売を避けるようにした方がメリットは大きいです。↓↓

任意売却とは?任意売却で物件を売買するメリットは?

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