住宅ローンなどの不動産を担保に融資を受けている場合で、ローンの返済が困難になり、延滞月数が一定期間を超えてしまうと金融機関から一括での返済を求められてしまいます。
一括での返済が不可能な場合は競売の準備が進められますが、競売が開始される前に任意売却で手続を行うこともできます。任意売却での手続きはどのような流れになるのでしょうか？
目次
任意売却で物件を売却するのは、いつまでに手続きすればいい？
不動産を担保に融資を受けている場合で、ローンの返済が困難になり延滞状態が数ヶ月続くと期限の利益を喪失して一括返済を求められます。
そのまま何もしないままでいると競売にかけられてしまい、不利な金額で売却されてしまったり、強制的に退去をしなくていけなくなったりと厳しい状況に追い込まれてしまいます。
「期限の利益喪失」や「競売の流れ」、「任意売却のメリットは」↓↓こちらを参考にしてください。
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任意売却で物件を売却する手続きの期限は？
競売にかけられてしまう前に、任意売却で物件を売却した方がいろいろとメリットがあります。任意売却で手続きをする期限は、競売による期間入札が開始する前日までに任意売却を完了する必要があります。
しかし期限の直前になると購入希望者に足元を見られて大幅な指値（値引き）を要求される可能性もあります。任意売却など売り急いでいる場合は、不利な条件で契約をしなければならなくなる可能性もありますので、時間的なゆとりももって早めに手続きを進めていきましょう。
任意売却で物件を売却する流れ！！
任意売却で物件を売却する大まかな流れは以下の通りです。
| ①任意売却に強い不動産屋への相談・査定
②任意売却の媒介契約の締結 ③債権者との交渉・任意売却の許可取得 ④売却活動 ⑤売買契約・決済 ⑥借金整理手続きの開始 |
任意売却の流れ①任意売却に強い不動産屋への相談・査定
任意売却をする場合は、まず任意売却に強い不動産屋へ相談をします。任意売却では債権者との交渉が必要になってくるなど、通常の売買とは異なりますので任意売却の経験が豊富にありる不動産屋へ相談します。
インターネットで「任意売却+担保物件のある市町村・都道府県」や「任意売却+居住地の市町村・都道府県」で検索して何社か相談をします。
通常であれば担保物件と居住地は同一になりますが、もし異なる場合は担保物件のある市町村・都道府県の不動産屋の方が、近隣の相場や土地勘があることや、現地の内見にもすぐに対応できることからいいです。
相談時には、ローンの返済予定表や土地・建物の登記簿謄本、測量図、図面などを用意しておきます。現在の状況に陥ってしまった原因や、要望などを伝えて相談をします。実際に任意売却物件の現地調査をしてもらい売却価格の査定をしてもらいます。
任意売却の流れ②不動産屋との媒介契約
不動産屋から算出した査定金額や査定金額の根拠、任意売却のスケジュールについての説明を受けて、納得をすれば、不動産屋との媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介や専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。一般媒介では複数の不動産業者に依頼ができ、専任媒介、専属専任媒介は1社のみに依頼をすることになります。
任意売却の場合は、債権者との交渉がありますので、専任媒介または専属専任媒介で契約することが一般的です。
任意売却の流れ③債権者との交渉・任意売却の許可取得
不動産屋と媒介契約を結ぶと、不動産屋が債権者と交渉をして任意売却を行うことの許可を取得します。債権者が複数いる場合は、全ての債権者の同意を得る必要があります。
売却金額や競売、差押えの取下げ、引越し代の捻出などの交渉を行います。債権者の同意が得られたら、売却活動を開始します。
任意売却の流れ④売却活動
任意売却での売却活動も通常の不動産の売却活動と同様に進められます。レインズという不動産業者専用の物件情報サイトへの情報登録やインターネットでの情報公開、新聞への折り込み広告を行うなどして不動産会社が売却に向け活動を行います。
物件に関心を持ち購入を検討する人がいれば、室内の内見をしてもらい気に入れば売買契約へ向けて進んでいきます。
任意売却の流れ⑤売買契約・決済
物件の購入希望者が決定し、金融機関からの任意売却の許可がおりれば、正式に売買契約の締結となります。売買契約締結後に決済日を決定し決済当日には売主、買主、不動産屋、司法書士、債権者が金融機関に集まり、債権者への支払い、所有権の移転、抵当権の抹消、差押えの取下げが行われます。
任意売却の流れ⑥借金整理手続きの開始
任意売却をした後に、債務が残る場合は、残債務整理の手続きを開始します。残った債務は返済しなけれななりませんが、交渉によりかなり少ない金額を分割で支払うようにすることができるようになり、返済の負担を大幅に減少させることができるようになります。
任意売却で物件を売買する流れ！！のまとめ
任意売却で物件を売買するのにも、いろいろな手続きが必要になりますし、購入希望者の都合や要望などもあることから、日数的には結構かかります。目安ですが3ヶ月程かかると考えていた方がいいです。
時間的な余裕がないと足元を見られて、大幅な値引き交渉が入ってしまうこともあります。なるべく早めに手続きは進めていった方がいいです。
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