住宅ローン控除を受けられる期間が、現行の10年から13年に延長します。どのように変更されて、対象となる方はどのような方なのでしょうか？
目次
住宅ローン控除を受けられる期間が13年に延長される⁈
住宅ローン控除を受けられる期間が、現行の10年から13年に延長されることになりました。これは、消費税が2019年10月に8%から10%へと2%増税される関係で、消費税増税の税負担を軽減する目的で制度変更がされました。
従って2020年に初年度確定申告を行う方全てが対象になるわけではなく、消費税増税の影響を受けてしまう特定の方が対象になります。
住宅ローン控除を13年受けられる要件は？
住宅ローン控除を13年受けられる要件は2つあります。
①2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した方
②消費税10%が適用された物件を取得した方
消費税増税の影響を受ける方の税負担軽減という趣旨で期間が延長されているので、対象となる方はこの2つの要件を満たしている必要があります。
ちなみに②消費税10%が適用された物件を取得した方についてですが、中古物件を個人の方から購入する場合は、消費税がかかりませんので対象外になります。
法人から購入する場合であっても消費税の課税業者ではない場合も、同様に消費税自体がかかっていないので、消費税増税負担軽減の趣旨から外れるため、対象外となります。
逆に中古物件であっても消費税の課税業者から購入して消費税がかかる場合は、適用になりますので、消費税がかかっているのかどうかで決まりますので、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
また2019年10月以降の入居であっても、消費税増税の経過措置として、建物の請負契約を2019年3月末までに結んだ方は、2019年10月以降に入居となっても消費税の税率は8%が適用されるという特例がありますので、住宅ローン控除期間13年の延長は受けられません。
住宅ローン控除期間が13年に延長！どのような計算方法になるの？
住宅ローン控除で還付される税額の計算は、1年目から10年目までと11年目から13年目までで異なります。
1年目から10年目まで
1年目から10年目までは、年末残高の1%になるので、これまでと同じです。
（残高上限4,000万円、税額上限40万円。長期優良住宅などの認定住宅は、残高上限5,000万円、税額上限50万円になります。）
所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除されます。（上限136,500円）
11年目から13年目
しかし11年目から13年目までは、建物価格の3分の2%か、年末ローン残高の1%のどちらか低い方が適用になります。
建物価格の3分の2%というのは、2%を3年間で受け取るのですが、割り切れないので分数になっております。
消費税が8%から10%に2%あがることから、延長された3年間で増税分の2%の減税を受けるという仕組みになっております。
また建物価格から計算する理由は、消費税は建物にはかかるのですが、土地にはかからないからです。
つまり消費税増税の影響を受けるのは、建物の価格だけになることから、住宅ローン控除の税額を計算する時には、建物価格を用いることになります。
建物価格の3分の2%より年末残高1%の方が少ない場合
建物価格の3分の2%より年末残高1%の方が少ない場合は、少ない方の金額が適用されることから年末残高1%が適用されます。
これは、住宅ローン控除自体が年末残高の1%までであることから、消費税増税の影響を受けたとしても、元々の住宅ローン控除で還付される金額以上に税金の還付を受けることができないからです。
仮に建物価格が3,000万円、住宅ローンの年末残高が1,900万円の場合でシミュレーションしてみると3,000万円の3分の2%で20万円。1,900万円の1%で19万円。
19万円の方が少ないので、年末ローン残高の1%の方が適用されます。
あれ⁈消費税増税分より住宅ローン控除で還付される金額の方が少ないじゃん！！
先程のシミュレーションで検証してみると建物価格3,000万円の場合は、消費税増税分として2%の60万円を8%の頃と比べて多く払っています。
しかし、住宅ローン控除で11年目以降に受けられる減税額は、年末ローン残高の1%である19万円となります。
しかも年末ローン残高は、12年目、13年目と期間が経過するごとにどんどん減っていきます。仮に年末のローン残高が100万円ずつ減って12年目が1,800万円、13年目が1,700万円になった場合の税額は、12年目が18万円、13年目が17万円になります。
11年目が19万円でしたので、3年間を合計すると54万円になってしまい、消費税増額分の60万円よりも6万円も少なくなってしまいます。
また住宅ローン控除は支払った所得税等の還付を受けるものなので、建物価格3,000万円だと3分の２％で20万円ですが、20万円の所得税を支払っていなければ、支払った所得税が上限になってしまうことから、消費税増額分より少なくなってしまいます。
住宅ローン控除を受けられる期間が13年に延長！のまとめ
住宅ローン控除を受けられる期間が13年に延長になりますが、これは消費税増税分の負担を軽減させるというものなので、消費税増税の影響を受けていなければ対象になりません。また延長された3年間では、消費税増税分に満たないケースもあります。
とは言っても、今後消費税10％が当たり前になれば、13年の延長は受けられなくなるので適用できるのであれば、断然お得になるので対象になるのであれば要件をしっかりと確認して受けられなかったということがないようにしておきましょう。
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