住宅ローンの繰上げ返済を行うと利息の支払負担が軽減されて得になります。繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類の方法があります。
それでは、住宅ローンの繰上げ返済を行った時の期間短縮型と返済額軽減型のどちらが得になるのでしょうか？
一般的に期間短縮型の方が得だと言われておりますが、実際のところはどうなのでしょうか？シミュレーションを出して比較検討してみましょう。
そもそも繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型とは、どのような違いがあるのでしょうか？
目次
繰上げ返済での期間短縮型とは？
住宅ローンの繰上げ返済を行い、返済期間を短くするタイプのものです。
例えば、30年ローンを組んでいて繰上げ返済を100万円行ったことにより、返済期間が1年短縮され、残りの期間が29年間になるというものです。
返済期間が減少しますが、毎月の返済額は変わりません。
繰上げ返済での返済額軽減型とは？
住宅ローンの繰上げ返済を行い、返済額を減らすタイプのものです。
例えば、30年ローンを組んでいて繰上げ返済を100万円行ったことにより、返済額がこれまで毎月10万円だったものが毎月95,000円に減るというものです。返済期間30年間は変わりません。
返済金額が減りますが、返済期間はかわりません。
繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型どちらが得になるの？
繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型のとちらが得になるのか、比較をしてみます。
前提条件として、借り入れ金額3,000万円、借り入れ期間30年、金利1%の住宅ローンで300万円繰上げ返済した場合で計算してみます。なお金利は変動しないものとします。
繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型の総支払い金額でどの位の違いが出るかを比較していきます。
繰上げ返済返済を行わなかった場合のシミュレーション
まずは前提条件である住宅ローンの返済額、返済総額が繰上げ返済を行わなかった場合のシミュレーションを出してみます。
毎月の返済額:96,492円
返済期間：30年
総支払い額：34,736,851円
利息金額：4,736,851円
総支払い額から、借り入れ金額3,000万円を引いた4,736,851円が利息金額となります。改めてみると500万円近くを利息として支払いをしなければならないので、利息金額はかなり大きいですね。
期間短縮型の繰上げ返済シミュレーション
期間短縮型の繰上げ返済シミュレーションを出してみます。住宅ローンに300万円の繰上げ返済を行うと、返済期間30年から３年3カ月短縮型されて26年7か月返済になりました。
毎月の返済額：96,492円
返済期間：26年7か月（▲3年3カ月）
総支払い額：30,755,345円+繰り上げ返済分300万円
利息金額：3,755,345円（▲981,506円）
総支払い額30,755,345円から、借り入れ金額借2,700万円を引いた3,755,345円が利息金額となります。
繰り上げ返済をすることにより、約100万円近い利息支払いを軽減できているので、繰り上げ返済の効果はかなり大きいです。
返済額軽減型の繰上げ返済シミュレーション
返済額軽減型の繰上げ返済シミュレーションを出してみます。住宅ローンに300万円の繰上げ返済を行なったことにより、月の返済額が9,649円軽減され86,843円となりました。
毎月の返済額：86,843円（▲9,649円）
返済期間：30年
総支払い額：31,263,136円+繰り上げ返済分300万円
利息金額：4,263,136円（▲473,715円）
総支払い額31,263,136円から借り入れ金額2,700万円を引いた4,263,136円が利息金額となります。
繰り上げ返済をすることで、約47万円の利息負担を軽減することができましたが、予想以上に繰り上げ返済の効果が少なくなってしまいました。
繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型の比較結果
期間短縮型と返済額軽減型の2つの繰上げ返済でのシミュレーションを比較してみると、同じ金額を同じタイミングで繰上げ返済しても、結果的にかなり大きな金額の違いがでました。
繰上げ返済無し：利息金額4,736,851円
期間短縮型 ：利息金額3,755,345円 繰り上げ返済の効果：981,506円
返済額軽減型 ：利息金額4,263,136円 繰り上げ返済の効果：473,715円
※期間短縮型と返済額軽減型の支払い利息の差は、507,791円も違いがでることがわかりました。300万円の繰り上げ返済で50万円以上の効果に差がでることには驚きです。
繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型についてのまとめ
今回比較したシミュレーションでは、繰上げ返済での期間短縮型と返済額軽減型の総支払い額では、期間短縮型の方が約50万円も少なくなるという結果になりました。
これは期間短縮型だと返済額は変わらないので、返済額軽減型よりも多い金額を返済していることから当然のことではあります。
逆をいうと返済額軽減型は、毎月の返済額が減るので、利用する側から見るとお得のように感じますが、銀行などの金融機関にとっては利息を多くもらうことができるというメリットがあります。
しかし、銀行が得するよりも、自分が得する金額が多い方がいいですよね。
住宅ローンの返済額を下げなければならないなど明確な理由がないのであれば、繰上げ返済する際には期間短縮型を利用する方が断然得になります。
ブログランキングに参加してます(^^)
応援よろしくお願いします(*^-^*)
