住宅ローン審査に落ちた！通らない理由は担保物件のため①

住宅ローンの審査に落ちた理由で多い事例をブログで紹介していきます。今回は住宅ローンの申込をした方には、問題がないのですが担保にする不動産の評価額が不足して審査に通らないケースの紹介です。

住宅ローン審査の際には、申込をした方の返済力をチェックする他にも、担保となる土地や建物の不動産もチェックします。

担保となる不動産が建築基準法に適しているか？など法的な問題の有無をチェックすることに加えて、不動産を売却した際の担保評価を出して、万一返済が滞った場合に貸出金が回収できるのかもチェックしていきます。

担保評価に関しては、通常の不動産の売買で取引される金額よりも厳しく見られるので、住宅ローンの申込金額よりも不足してしまう場合があります。

ある程度の不足は許容範囲内になりますが、大幅に担保評価額と住宅ローンの申込金額が不足してしまうと審査に通らなくなってしまいます。

担保評価額が大幅に不足してしまう事例として①市街化調整区域にある②借地権の物件である③築年数の経過した戸建てやマンションである、などがあげられます。

担保にする不動産のあるエリアが市街化調整区域にある場合は、担保評価額が不足してしまうケースがあります。

不動産のあるエリアによって大きく2つのエリアにわかれます。

市街化区域:市街化を進めていく地域

市街化調整区域:市街化を抑える地域

市街化区域にあれば、どんどん市街化を進めていくことのできるエリアなので、不動産の売買も問題なくできることから、担保評価は問題ないケースが多いです。

市街化調整区域にある場合は、市街化を抑える地域なので原則として建物を建てることができません。

しかし例外があり、親の住む家の分家として家を建てる場合や、長年その地域に住んでいた場合、既に宅地として開発されていて、市街化区域と同様に建築が可能な地域もあります。

建物を建てられる場合でも、建築に一定の制限がかかっていることから、もし貸出金の回収を行うために、不動産の売却をしようとしても、買い手が限られてしまい希望の値段で売りにくかったり、買いたいという方がすぐに見つからないケースも多くなってしまいます。

そうした理由から、担保評価額はかなり厳しい掛け目が入り、市街化区域での評価額よりも大幅に少ない金額となってしまいます。

ただ分家住宅などは、土地を買わずに親が所有している敷地の空いている所に建てることが多いので、土地の購入代金は不要で建物だけの金額で申込をするケースが多く、その場合は問題ありせん。

担保にする物件が借地権の場合も担保評価が不足してしまう場合があります。借地権の場合は、土地の所有権が地主にあることから、土地対して抵当設定することができません。

従って借地権付きの戸建てを購入する場合では、担保評価が建物での評価となってくるので、評価額が不足してしまうことがあります。

建物には税法で定められた法定耐用年数があります。建物の構造ごとに定められた法定耐用年数は木造住宅で22年、軽量鉄骨で27年、鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造りで48年になっています。

これは減価償却する期間を定めたもので、実際に使用することができる耐用年数とは異なります。減価償却する場合は、法定耐用年数が残っている間、取得した建物代金を経費とすることができますが、その分価値が減っていきます。

仮にざっくりですが、新築の木造建物を5,000万円で取得した場合は、5,000万円÷22年＝毎年227万円を経費とすることができるので、税金の支払いを抑えることができますが、その分建物の価値は減ってしまいます。

１年目は5,000万円-227万円で4,773万円、2年目は4,773万円-227万円で4,546万円という形で建物の価値は減少していき、22年経過したところで価値は0円となります。このような考えがあることから、耐用年数が経過した建物は価値がないと評価がされてしまいます。

また建築基準法の改正の前、後でも評価が変わってきてしまいます。1981年に建築基準法の改正があり、建物を建てる時の基準がとても厳しくなりました。厳しくなったことで、地震に強い建物でないと許可がおりなくなりました。

マンションは土地の評価額があまり高くないことから、築年数が経過すると担保評価額が厳しくなります。しかしリフォームやリノベーションをしていると、その分評価額は上乗せされます。

しかし、建築基準法の旧耐震基準で建てられた1981年以前のマンションだと厳しくなってしまいます。その理由は、耐震補強工事をしてないと今後、耐震補強の工事が必要になると考えるとその分評価が下がってしまうからです。

不動産の担保評価に関しては、以前に比べるとだいぶゆるくなった気がします。低金利により返済負担が下がり、ローン残高が減りやすいことも影響しているかと思います。

売買金額の全額の借り入れや、諸費用を含んだローンなど、担保評価以上の借り入れをすることも可能にはなっています。担保評価不足に関しては、通りやすくなっていることから、あまり意識せず、今回記載した内容を少し気にとめておく程度で大丈夫です。

住宅ローンの審査に通らない理由と対応策を記載しています。こちらをご覧ください↓↓

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